خرید ملک در عمان برای ایرانیان با حداقل سرمایه

خرید ملک در عمان در سال ۲۰۲۶ فقط به انتخاب یک آپارتمان در مسقط یا ویلایی در صلاله محدود نمی‌شود؛ مهم‌ترین بخش معامله، تشخیص نوع مالکیت، مجاز بودن پروژه برای اتباع خارجی، هزینه واقعی انتقال سند و ارتباط ملک با برنامه‌های اقامتی عمان است. قوانین این کشور به خارجی‌ها اجازه سرمایه‌گذاری در بازار املاک را می‌دهد، اما خرید خانه در عمان برای اتباع غیرعمانی در همه مناطق و با یک نوع مالکیت واحد امکان‌پذیر نیست.

برای ایرانیانی که قصد خرید ملک در عمان دارند، مجتمع‌های گردشگری یکپارچه یا ITCها همچنان یکی از شفاف‌ترین مسیرهای مالکیت هستند. در کنار آن، نظام حق انتفاع و بعضی پروژه‌های دارای مجوزهای خاص نیز وجود دارد. در این راهنما، قوانین مالکیت، قیمت آپارتمان در عمان، شرایط خرید در مسقط و صلاله، مالیات، هزینه‌های جانبی و ارتباط خرید ملک با اقامت عمان بر اساس مقررات و اطلاعات رسمی تا سال ۲۰۲۶ بررسی می‌شود.

آیا ایرانیان می‌توانند در عمان ملک بخرند؟

بله. اتباع خارجی از جمله ایرانیان می‌توانند در عمان ملک خریداری کنند، اما دامنه مالکیت آن‌ها با شهروندان عمانی یکسان نیست. مهم‌ترین چارچوب قانونی برای مالکیت مستقیم اتباع خارجی، نظام Integrated Tourism Complex یا ITC است. قانون مالکیت املاک در مجتمع‌های گردشگری یکپارچه به اشخاص حقیقی و حقوقی عمانی و غیرعمانی اجازه می‌دهد زمین یا واحد ساخته‌شده را، با هدف سکونت یا سرمایه‌گذاری، در مجتمع‌های دارای مجوز خریداری کنند.

به همین دلیل، هنگام بررسی آگهی‌های خرید خانه عمان نباید صرفاً به عبارت‌هایی مانند «Freehold» یا «مناسب سرمایه‌گذار خارجی» اعتماد کرد. پروژه باید از نظر قانونی در گروهی قرار گرفته باشد که انتقال مالکیت یا حق انتفاع آن به فرد غیرعمانی مجاز است.

برای اتباع خارجی در عمل سه ساختار را باید از یکدیگر جدا کرد:

• مالکیت آزاد یا Freehold در پروژه‌های واجد شرایط: این ساختار بیشتر در ITCها دیده می‌شود و برای سرمایه‌گذار خارجی به معنای ثبت رسمی مالکیت مطابق مقررات همان پروژه است.
• حق انتفاع یا Usufruct: در برخی پروژه‌ها خریدار مالک دائمی زمین نیست، بلکه حق استفاده و بهره‌برداری از ملک برای دوره مشخص دریافت می‌کند. سامانه رسمی دولت عمان قراردادهای حق انتفاع تا سقف ۹۹ سال را پیش‌بینی کرده است.
• پروژه‌های واقع در مناطق و چارچوب‌های ویژه: قانون مناطق اقتصادی ویژه و مناطق آزاد عمان مصوب ۲۰۲۵ امکان فروش Freehold بعضی واحدهای پروژه‌های توسعه املاک به افراد غیرعمانی را پیش‌بینی کرده است؛ با این حال اجرای این امکان به مقررات منطقه و مجوز همان پروژه بستگی دارد و نباید آن را به کل بازار مسکن عمان تعمیم داد.

وضعیت بازار ملک عمان در سال ۲۰۲۶

داده‌های رسمی نشان می‌دهد بازار املاک عمان در سال ۲۰۲۶ وارد دوره‌ای از افزایش فعالیت و قیمت شده است. مرکز ملی آمار و اطلاعات عمان اعلام کرده ارزش معاملات املاک کشور تا پایان مه ۲۰۲۶ به حدود ۱.۱۷۵۳ میلیارد ریال عمان رسیده که نسبت به دوره مشابه سال ۲۰۲۵ حدود ۵.۵ درصد افزایش داشته است.

شاخص رسمی قیمت نیز همین جهت کلی را نشان می‌دهد. در سه‌ماهه نخست سال ۲۰۲۶، شاخص قیمت املاک مسکونی عمان نسبت به سه‌ماهه مشابه سال قبل ۱۷.۶ درصد افزایش یافت. با این حال این عدد نباید به معنای رشد ۱۷.۶ درصدی قیمت تمام آپارتمان‌ها تعبیر شود؛ بخش قابل‌توجهی از شاخص مربوط به زمین‌های مسکونی است.

در همین گزارش، شاخص آپارتمان‌های مسکونی نسبت به سه‌ماهه نخست ۲۰۲۵ حدود ۴.۴ درصد افزایش داشت، در حالی که بخش زمین مسکونی مسقط رشد بسیار بالاتری را ثبت کرد. این تفاوت نشان می‌دهد برای تحلیل قیمت آپارتمان در عمان باید نوع ملک و منطقه را جداگانه بررسی کرد.

بنابراین استفاده از یک عدد تحت عنوان «میانگین قیمت خانه در عمان» برای تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاری روش دقیقی نیست. بازار Freehold مسقط، پروژه‌های گردشگری صلاله، آپارتمان‌های عادی داخل شهر و پروژه‌های جدید هر یک ساختار قیمت متفاوتی دارند.

همچنین مسقط همچنان نقدشونده‌ترین بازار املاک عمان محسوب می‌شود، در حالی که صلاله بیشتر تحت تأثیر گردشگری و پروژه‌های تفریحی قرار دارد. گزارش بازار Hamptons برای نیمه نخست ۲۰۲۶ نیز ادامه تقاضا برای دارایی‌های باکیفیت در مسقط و بهبود شرایط دارایی‌های وابسته به گردشگری در صلاله را پیش‌بینی کرده است.

شرایط خرید ملک در عمان برای ایرانیان

از نظر قوانین مالکیت خارجی، ایرانی بودن به‌تنهایی مانع خرید ملک در عمان برای ایرانیان نیست. با این حال، سرمایه‌گذار ایرانی علاوه بر مقررات ملکی باید موضوع انتقال وجه، احراز منبع سرمایه و الزامات بانکی و تطبیق مالی را نیز در نظر بگیرد.

مهم‌ترین شرط این است که ملک موردنظر اصولاً قابلیت انتقال به فرد غیرعمانی را داشته باشد. برای مثال، اگر آپارتمان در یک ITC دارای مجوز عرضه به خارجی‌ها باشد، شرایط آن با یک آپارتمان معمولی در محله‌ای خارج از پروژه‌های مجاز تفاوت دارد.

در پروژه‌هایی که از ساختار حق انتفاع استفاده می‌کنند نیز خریدار باید دقیقاً بداند چه حقی دریافت می‌کند. دولت عمان در سال ۲۰۲۰ امکان فروش حق انتفاع برخی واحدهای ساختمان‌های مسکونی ـ تجاری چندطبقه در مناطق مشخص مسقط به غیرعمانی‌ها را ایجاد کرد. در این ساختار، سهم واحدهای قابل واگذاری به خارجی‌ها محدود است و برای هر ملیت نیز محدودیت تعیین شده است. بنابراین حق انتفاع را نباید با مالکیت آزاد یکسان دانست.

شرط مهم دیگر، نبود مانع حقوقی روی ملک است. در سرویس‌های رسمی انتقال املاک عمان تأکید شده که ملک نباید در توقیف باشد و در صورت وجود رهن، انتقال باید با تأیید ذی‌نفع یا مرتهن انجام شود. همچنین در برخی معاملات به‌روزرسانی نقشه ثبتی یا Krooki لازم است.

برای خریدار ایرانی، بررسی نحوه پرداخت نیز باید قبل از پرداخت رزرو انجام شود. ممکن است سیاست KYC و AML بانک، توسعه‌دهنده یا شرکت واسط درباره کشور مبدأ وجه متفاوت باشد. بنابراین بهتر است مسیر انتقال پول، حساب دریافت‌کننده، اسناد اثبات منبع سرمایه و امکان استرداد مبلغ در صورت عدم تأیید معامله، در همان مرحله اولیه مشخص شود.

خارجی‌ها در چه مناطقی از عمان می‌توانند ملک بخرند؟

یکی از خطاهای رایج در مقالات مربوط به شرایط خرید ملک در عمان این است که تمام کشور به چند «شهر مجاز» و «شهر ممنوع» تقسیم می‌شود. قوانین عمان پیچیده‌تر از این دسته‌بندی ساده هستند.

قانون محدودیت مالکیت افراد غیرعمانی، مالکیت خارجی را در تعدادی از مناطق از جمله بخش‌هایی از ظفار، مسندم، البریمی، الظاهره، الوسطی، برخی ولایات و مناطق استراتژیک، جزایر، مناطق نزدیک تأسیسات نظامی و امنیتی و زمین‌های کشاورزی محدود کرده است. در مورد ظفار، ولایت صلاله استثنا شده است. در عین حال، قانون ITC نیز جایگاه مستقل خود را دارد؛ بنابراین مجوز یک پروژه مشخص می‌تواند تعیین‌کننده باشد.

این موضوع به‌خصوص درباره خرید ملک در صلاله عمان اهمیت دارد. اینکه بخش‌هایی از استان ظفار مشمول محدودیت مالکیت غیرعمانی هستند به معنای ممنوعیت خرید ملک در تمام صلاله نیست؛ پروژه‌های گردشگری و پروژه‌های واجد مجوز در این منطقه وجود دارند.

در مسقط، شناخته‌شده‌ترین بازار Freehold خارجی‌ها در پروژه‌هایی مانند Al Mouj Muscat، Muscat Hills، Muscat Bay و Jebel Sifah شکل گرفته است. البته هنگام خرید نباید صرفاً به نام منطقه اکتفا کرد؛ حتی در یک منطقه مشخص ممکن است دو ساختمان وضعیت مالکیتی متفاوتی داشته باشند.

خرید خانه در مسقط عمان؛ کدام مناطق مناسب‌تر هستند؟

بخش عمده تقاضای خارجی برای خرید خانه در مسقط عمان بر مناطقی متمرکز است که علاوه بر امکان مالکیت خارجی، بازار اجاره فعال و زیرساخت کامل‌تری دارند.

Al Mouj یکی از نمونه‌های شناخته‌شده این بازار است. وجود مارینا، زمین گلف، رستوران‌ها، خدمات شهری، ساحل و موجودی قابل‌توجه املاک Freehold باعث شده این منطقه هم برای سکونت و هم برای اجاره بلندمدت مورد توجه باشد. در مقابل، قیمت ورود به بسیاری از واحدهای Al Mouj از برخی پروژه‌های دیگر مسقط بالاتر است.

Muscat Hills گزینه دیگری است که در بازار خرید آپارتمان خارجی‌ها دیده می‌شود. بررسی آگهی‌های فعال Hamptons در سال ۲۰۲۶ نشان می‌دهد برای نمونه، یک واحد یک‌خوابه حدود ۷۵ مترمربع با قیمت پیشنهادی حدود ۷۰ هزار ریال عمان و برخی واحدهای دوخوابه حدود ۷۵ تا ۹۰ هزار ریال عمان عرضه شده‌اند. این اعداد قیمت آگهی هستند، نه متوسط قطعی معاملات.

در Al Mouj، سطح قیمت معمولاً بالاتر است. در نمونه‌های فعلی بازار، آپارتمان یک‌خوابه حدود ۹۷ تا ۱۱۲ هزار ریال عمان و واحدهای دوخوابه بسته به ساختمان، متراژ، نما و امکانات از حدود ۱۲۵ هزار ریال تا بالاتر از ۱۷۰ هزار ریال دیده می‌شوند؛ پروژه‌های ساحلی جدید و لوکس می‌توانند بسیار گران‌تر باشند.

بنابراین هنگام مقایسه قیمت خانه در مسقط عمان بهتر است ابتدا سه متغیر ثابت شوند: نوع مالکیت، پروژه و تعداد اتاق. مقایسه یک آپارتمان Freehold در Al Mouj با آپارتمان عادی در منطقه‌ای مانند Al Khuwair حتی اگر متراژ مشابهی داشته باشند، تصویر درستی از بازار ارائه نمی‌کند.

برای سرمایه‌گذار، وضعیت اجاره نیز مهم است. گزارش سالانه Hamptons، اجاره پیشنهادی ماهانه یک آپارتمان دوخوابه دارای امکانات در Al Mouj را برای ابتدای ۲۰۲۶ حدود ۷۱۵ ریال و در Muscat Hills حدود ۴۷۰ ریال برآورد کرده است. این ارقام برای محاسبه اولیه بازده مفید هستند، اما هزینه مدیریت، شارژ ساختمان، دوره بدون مستأجر و هزینه نگهداری باید از درآمد ناخالص کسر شود.

خرید ملک در صلاله عمان

صلاله بازار متفاوتی نسبت به مسقط دارد. بخش مهمی از تقاضای خرید ملک در صلاله عمان به گردشگری، فصل خریف، اقامت تفریحی و پروژه‌های Resort-oriented وابسته است.

یکی از شناخته‌شده‌ترین پروژه‌های این منطقه Hawana Salalah است که واحدهای مسکونی و گردشگری آن در بازار خارجی‌ها عرضه می‌شود. در نمونه‌های عرضه‌شده در ۲۰۲۶، یک آپارتمان یک‌خوابه ۵۳.۲ مترمربعی در Forest Island – Hawana Salalah با قیمت پیشنهادی حدود ۵۵ هزار ریال عمان دیده می‌شود.

در اطراف صلاله نیز پروژه‌هایی با ساختار Leasehold یا حق بهره‌برداری وجود دارند. برای نمونه، واحدهای پروژه Taqah Long Beach با قیمت‌های پیشنهادی حدود ۹۲ هزار ریال برای یک آپارتمان دوخوابه دیده می‌شوند. این نمونه دقیقاً نشان می‌دهد چرا در خرید خانه در صلاله عمان باید نوع سند در کنار قیمت بررسی شود؛ Freehold و Leasehold دو دارایی حقوقی یکسان نیستند.

عامل دیگری که در محاسبه بازده صلاله باید لحاظ شود، فصل‌گرایی تقاضاست. عملکرد اجاره کوتاه‌مدت ممکن است در دوره خریف افزایش پیدا کند، اما برای محاسبه سرمایه‌گذاری نباید درآمد چند ماه پربازدید را به کل سال تعمیم داد. اگر هدف سرمایه‌گذار اجاره بلندمدت است، باید تقاضای واقعی سالانه پروژه را بررسی کند؛ اگر هدف اجاره گردشگری است، هزینه مدیریت، پلتفرم رزرو، نظافت و نرخ اشغال اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

قیمت آپارتمان در عمان چقدر است؟

برای قیمت آپارتمان در عمان نمی‌توان یک نرخ ثابت و قابل اتکا برای هر مترمربع ارائه کرد. حتی در یک شهر، قیمت واحد خارجی‌پسند Freehold ممکن است چند برابر یک واحد معمولی در بازار داخلی باشد.

بررسی بازار فعلی نشان می‌دهد در پروژه‌های Freehold و خارجی‌پسند، امکان ورود با سرمایه کمتر از ۱۰۰ هزار ریال عمان نیز وجود دارد. برای مثال، واحدهای یک یا دوخوابه در Muscat Hills در محدوده تقریبی ۷۰ تا ۹۰ هزار ریال دیده می‌شوند، در حالی که در Al Mouj واحدهای مشابه معمولاً قیمت بالاتری دارند. در پروژه‌های جدید ساحلی یا Branded Residence قیمت می‌تواند از ۲۰۰ یا حتی ۳۰۰ هزار ریال عمان عبور کند.

در صلاله نیز نمونه‌های حدود ۵۵ هزار ریال وجود دارد، اما این عدد نباید به عنوان «حداقل قیمت خانه در صلاله عمان» معرفی شود. متراژ، موقعیت، Freehold یا Leasehold بودن، مرحله ساخت و امکانات پروژه قیمت را تغییر می‌دهند.

همچنین تفاوت مهمی بین قیمت پیشنهادی یا Asking Price و قیمت نهایی معامله وجود دارد. قیمت‌های منتشرشده در وب‌سایت‌های مشاوران املاک معمولاً نقطه شروع مذاکره هستند و ممکن است هزینه انتقال مالکیت، هزینه توسعه‌دهنده، VAT یا هزینه‌های خدمات را شامل نشوند.

به همین دلیل، بودجه خرید باید بر مبنای Total Acquisition Cost محاسبه شود؛ یعنی قیمت ملک به اضافه هزینه ثبت، مالیات احتمالی، کارمزدهای پروژه، خدمات حقوقی و هزینه تجهیز یا تحویل.

اقامت در عمان از طریق خرید ملک

یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش جست‌وجوی خرید ملک در عمان، امکان دریافت اقامت است. با این حال باید میان «مالکیت ملک»، «ویزای مالک واحد مسکونی» و «Golden Residency» تفاوت قائل شد.

در سپتامبر ۲۰۲۵، عمان برنامه جدید Golden Residency را با اقامت ۱۰ ساله قابل تمدید معرفی کرد. در ساختار فعلی، حداقل سرمایه برای مسیرهای واجد شرایط ۲۰۰ هزار ریال عمان، معادل حدود ۵۲۰ هزار دلار آمریکا اعلام شده است. خرید واحد تکمیل‌شده در مجتمع گردشگری یکپارچه یکی از مسیرهای واجد شرایط این برنامه است.

این نکته از نظر محتوایی بسیار مهم است، زیرا هنوز در برخی صفحات فارسی ارقام قدیمی ۲۵۰ هزار و ۵۰۰ هزار ریال برای اقامت‌های ۵ و ۱۰ ساله دیده می‌شود. برنامه رسمی Golden Residency از سال ۲۰۲۵ تغییر کرده و اکنون اقامت ۱۰ ساله با آستانه پایه ۲۰۰ هزار ریال معرفی شده است.

از طرف دیگر، پورتال رسمی Gov.om یک خدمت جداگانه برای ویزای اقامت مالک واحد مسکونی در ITC نیز دارد که مدت آن دو سال اعلام شده است. بنابراین خرید ملک با ارزش کمتر از آستانه Golden Residency لزوماً به معنای نبود هیچ مسیر اقامتی نیست؛ اما نوع ملک، وضعیت مالک و شرایط پرونده باید با سرویس اقامتی مربوط تطبیق داده شود.

همچنین امکان پیوستن همسر و بستگان درجه اول صاحب اقامت ملکی در چارچوب‌های تعیین‌شده وجود دارد. سامانه رسمی عمان برای این گروه نیز سرویس صدور و تمدید اقامت تعریف کرده است.

نکته مهم این است که اقامت در عمان از طریق خرید ملک با تابعیت عمان تفاوت دارد. مالکیت ملک یا Golden Residency به‌صورت خودکار تابعیت ایجاد نمی‌کند.

هزینه‌های جانبی خرید ملک در عمان

قیمت اعلام‌شده توسط فروشنده تمام هزینه خرید ملک عمان نیست. یکی از هزینه‌های اصلی، هزینه انتقال و ثبت معامله است.

در سرویس رسمی مالکیت املاک در مجتمع‌های گردشگری، مبلغی معادل ۳ درصد ارزش ملک برای قرارداد یا انتقال درج شده است. در کنار آن هزینه‌های ثابت کوچکتری مانند ۵ ریال برای ثبت درخواست، ۲۵ ریال برای فرم، ۱۰ ریال برای سند مالکیت و ۲ ریال برای قرارداد در سرویس دولتی ذکر شده است.

این داده رسمی نشان می‌دهد بعضی محاسباتی که «۳ درصد حق تمبر + ۳ درصد ثبت» را به‌طور جداگانه به خریدار اضافه می‌کنند ممکن است موجب دو بار شمردن هزینه شوند. مبلغ دقیق باید برای همان معامله از وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری و قرارداد پروژه استعلام شود.

موضوع دوم مالیات بر ارزش افزوده یا VAT است. بر اساس راهنمای رسمی سازمان مالیاتی عمان، اولین عرضه یک ملک مسکونی مشمول نرخ استاندارد ۵ درصد است، در حالی که فروش مجدد ملک مسکونی از VAT معاف است. فروش یا اجاره املاک تجاری نیز اصولاً مشمول ۵ درصد VAT است. زمین بدون توسعه نیز در شرایط مقرر معاف است.

با این حال نباید بدون بررسی فاکتور پروژه نتیجه گرفت هر آپارتمان داخل یک مجتمع گردشگری حتماً از نظر مالیاتی «ملک مسکونی» محسوب می‌شود. طبقه‌بندی مالیاتی آپارتمان‌های هتلی، Serviced Apartment و بعضی املاک گردشگری می‌تواند متفاوت باشد. بنابراین پیش از امضای قرارداد باید مشخص شود قیمت اعلام‌شده شامل VAT هست یا خیر.

هزینه دیگری که در محاسبات سرمایه‌گذاران گاهی نادیده گرفته می‌شود Service Charge است. در پروژه‌های دارای استخر، نگهبانی، فضای سبز، ساحل خصوصی، آسانسور یا امکانات ورزشی، شارژ سالانه می‌تواند بر بازده خالص تأثیر قابل‌توجهی داشته باشد.

هزینه مشاور املاک، خدمات حقوقی، هزینه NOC توسعه‌دهنده، هزینه مدیریت اجاره و هزینه تأمین مالی نیز بسته به معامله متفاوت است و باید جداگانه محاسبه شود.

مراحل خرید ملک در عمان

فرآیند اصولی خرید ملک در عمان باید از بررسی حقوقی شروع شود، نه از پرداخت بیعانه. در عمل می‌توان معامله را در چند مرحله اصلی پیش برد.

ابتدا باید هدف سرمایه‌گذاری مشخص شود؛ سکونت، اجاره بلندمدت، درآمد گردشگری یا دریافت Golden Residency هر کدام معیار متفاوتی برای انتخاب ملک دارند. پس از تعیین بودجه، تنها پروژه‌هایی باید بررسی شوند که وضعیت مالکیت آن‌ها برای خریدار غیرعمانی روشن است.

 

مرحله بعد Legal Due Diligence است. سند مالکیت، وضعیت توسعه‌دهنده، مجوز ITC یا مجوز فروش به خارجی‌ها، نوع Freehold یا Usufruct، نقشه ثبتی، وجود رهن یا توقیف، Service Charge و تعهدات قرارداد باید بررسی شود.

پس از تأیید اولیه، معمولاً Reservation Agreement یا قرارداد رزرو منعقد و مبلغی به عنوان رزرو پرداخت می‌شود. بند استرداد مبلغ در صورت عدم تأیید انتقال، مشکل بانکی یا وجود ایراد حقوقی باید قبل از پرداخت مطالعه شود.

در ادامه قرارداد اصلی فروش یا Sale and Purchase Agreement – SPA امضا می‌شود. مبلغ معامله طبق برنامه قراردادی پرداخت شده و انتقال مالکیت از مسیر وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری و سامانه‌های مرتبط انجام می‌شود.

سرویس دولتی انتقال ملک در مجتمع‌های گردشگری، روند اصلی را شامل ثبت درخواست، بررسی و تأیید اعلام کرده است. پس از تکمیل فرایند، سند مالکیت یا سند مربوط به حق قانونی خریدار صادر می‌شود.

اگر هدف دریافت اقامت باشد، پرونده اقامتی پس از تکمیل مدارک مربوط به ملک و احراز شرایط مسیر انتخاب‌شده تشکیل می‌شود. خرید یک ملک نباید بدون بررسی قبلی شرایط اقامت انجام شود، زیرا هر ملک Freehold الزاماً شرایط Golden Residency را تأمین نمی‌کند.

مدارک مورد نیاز برای خرید خانه در عمان

مدارک دقیق با توجه به نوع پروژه، حقیقی یا حقوقی بودن خریدار و نوع انتقال متفاوت است، اما برای یک خریدار حقیقی خارجی معمولاً پاسپورت معتبر، اطلاعات هویتی، قرارداد خرید، مدارک مربوط به پرداخت و اسناد موردنیاز برای احراز هویت و ثبت معامله لازم خواهد بود.

اگر خریدار شرکت باشد، مدارک ثبت تجاری، اختیارنامه نماینده، اطلاعات سهام‌داران یا صاحبان امضا و سایر اسناد شرکت نیز درخواست می‌شود.

در معامله‌های دارای تأمین مالی یا پرداخت بین‌المللی، مدارک Source of Funds اهمیت پیدا می‌کنند. صورت‌حساب بانکی، قرارداد فروش دارایی، درآمد تجاری یا سایر اسناد قانونی می‌توانند برای اثبات منبع سرمایه موردنیاز باشند.

در سمت ملک نیز سند مالکیت، نقشه ثبتی، مجوز پروژه و در صورت لزوم NOC توسعه‌دهنده باید کنترل شود. سامانه رسمی انتقال سند عمان نیز تأکید دارد ملک نباید بدون موافقت مرتهن در وضعیت رهن یا توقیف باشد.

برای متقاضی ایرانی، آماده‌سازی این مدارک قبل از انتخاب نهایی ملک می‌تواند از تأخیر در انتقال وجه یا ثبت معامله جلوگیری کند.

خرید آپارتمان در عمان بهتر است یا ویلا؟

خرید آپارتمان در عمان برای بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی نقطه ورود عملی‌تری به بازار است. قیمت پایین‌تر نسبت به ویلای مشابه، نگهداری ساده‌تر و تقاضای اجاره‌ای گسترده‌تر باعث می‌شود آپارتمان برای سرمایه‌گذاری درآمدی گزینه قابل بررسی باشد.

آپارتمان‌های یک و دوخوابه در پروژه‌هایی مانند Muscat Hills، Al Mouj و Hawana Salalah بخش قابل‌توجهی از بازار خارجی‌ها را تشکیل می‌دهند. اگر هدف اجاره باشد، نسبت قیمت خرید به اجاره، Service Charge و نرخ خالی ماندن واحد باید قبل از خرید محاسبه شود.

ویلا بیشتر برای خریدارانی مناسب است که متراژ، حریم خصوصی یا سکونت خانوادگی را در اولویت قرار می‌دهند. در پروژه‌های ساحلی و لوکس، ویلا می‌تواند ارزش معاملاتی بالایی داشته باشد، اما هزینه ورود، تعمیرات و نگهداری نیز افزایش پیدا می‌کند.

خرید زمین برای اتباع خارجی محدودتر است. سرویس رسمی دولت عمان تأکید می‌کند اتباع خارجی برای خرید زمین باید در چارچوب‌های مجاز مانند ITC اقدام کنند. بنابراین خرید یک قطعه زمین صرفاً بر اساس آگهی و بدون بررسی قابلیت انتقال به خارجی، ریسک حقوقی بالایی دارد.

خرید ملک آماده یا پیش‌فروش در عمان؟

املاک Off-plan معمولاً امکان ورود با برنامه پرداخت مرحله‌ای و قیمت اولیه پایین‌تر دارند، اما ریسک زمان تحویل و اجرای پروژه را نیز به خریدار منتقل می‌کنند.

عمان برای فروش پروژه‌های در حال ساخت چارچوب حساب تضمین یا Escrow Account دارد. در سرویس رسمی صدور مجوز پروژه توسعه املاک تحت سیستم فروش Off-plan، افتتاح حساب تضمین یکی از مراحل مجوز پروژه است. همچنین توسعه‌دهنده برای تبلیغ و فروش پروژه باید مجوز مربوط را دریافت کرده باشد.

بنابراین اگر قصد خرید ملک در عمان به‌صورت پیش‌فروش دارید، صرف وجود دفتر فروش یا بروشور پروژه کافی نیست. شماره مجوز پروژه، حساب Escrow، برنامه ساخت، شرایط آزادسازی پرداخت‌ها و بندهای مربوط به تأخیر باید بررسی شوند.

ملک آماده ریسک ساخت کمتری دارد و امکان بازدید، ارزیابی کیفیت و در بعضی موارد اجاره فوری را فراهم می‌کند. این ویژگی به‌خصوص برای متقاضی Golden Residency اهمیت دارد؛ مسیر ملکی برنامه رسمی فعلی به واحدهای تکمیل‌شده در پروژه‌های واجد شرایط اشاره می‌کند.

بازده سرمایه‌گذاری ملک در عمان چقدر است؟

بازده املاک عمان به منطقه و نوع دارایی وابسته است و نمی‌توان درصد واحدی برای کل کشور اعلام کرد.

گزارش Hamptons درباره بازار Freehold مسقط در نیمه نخست ۲۰۲۵، بازده ناخالص سرمایه‌گذاری برای آپارتمان دوخوابه دارای امکانات در مناطق اصلی را حدود ۸ تا ۹ درصد ارزیابی کرده است. این عدد Gross Yield است و نباید با سود خالص سرمایه‌گذار اشتباه گرفته شود.

برای مثال اگر آپارتمانی ۱۰۰ هزار ریال خریداری شود و ۷ هزار ریال درآمد اجاره سالانه ایجاد کند، بازده ناخالص ۷ درصد خواهد بود. اما اگر شارژ پروژه، مدیریت، تعمیرات و دوره خالی بودن ملک مجموعاً ۱۵۰۰ ریال هزینه ایجاد کنند، بازده خالص به شکل محسوسی کاهش پیدا می‌کند.

سرمایه‌گذار حرفه‌ای پیش از خرید ملک در عمان باید حداقل چهار شاخص را محاسبه کند: قیمت واقعی خرید، اجاره قابل تحقق نه اجاره تبلیغاتی، هزینه سالانه نگهداری و نقدشوندگی در بازار فروش مجدد.

در پروژه‌های گردشگری صلاله، نرخ اشغال و فصل‌گرایی نیز باید به این محاسبات اضافه شود. در مقابل، بعضی مناطق مسقط از تقاضای بلندمدت کارکنان خارجی و خانوارها بهره می‌برند و جریان اجاره قابل پیش‌بینی‌تری دارند.

ریسک‌های خرید ملک در عمان

بازار عمان در حال توسعه است، اما خرید ملک عمان بدون بررسی حقوقی و مالی همچنان می‌تواند ریسک قابل‌توجهی داشته باشد.

مهم‌ترین ریسک، اشتباه گرفتن Freehold با حق انتفاع یا Leasehold است. این تفاوت مستقیماً بر ارزش فروش مجدد و حقوق خریدار اثر دارد.

ریسک دوم خرید در پروژه‌ای است که صرفاً در تبلیغات «مناسب خارجی‌ها» معرفی شده اما مجوز لازم برای انتقال به خریدار موردنظر را ندارد. تأیید نوع مالکیت باید از اسناد پروژه و مراجع رسمی انجام شود.

در املاک پیش‌فروش، سابقه توسعه‌دهنده، Escrow Account و برنامه تحویل اهمیت زیادی دارد. پرداخت مستقیم وجه خارج از سازوکارهای رسمی، بدون بررسی مجوز پروژه، ریسک معامله را افزایش می‌دهد.

موضوع بعدی هزینه‌های نگهداری است. ممکن است یک واحد با قیمت مناسب عرضه شود اما Service Charge بالای پروژه، بازده اجاره‌ای آن را کاهش دهد.

برای ایرانیان، ریسک عملی انتقال وجه نیز جدی است. پیش از امضای قرارداد غیرقابل برگشت باید مشخص شود پول از چه مسیر قانونی منتقل می‌شود و آیا توسعه‌دهنده یا بانک دریافت‌کننده محدودیتی برای پذیرش پرداخت دارد یا خیر.

در نهایت، نباید تصمیم خرید صرفاً بر پایه وعده اقامت گرفته شود. ابتدا باید ملک انتخاب‌شده با شرایط برنامه اقامت تطبیق داده شود و سپس قرارداد خرید نهایی شود.

مزایای خرید ملک در عمان

مزیت اصلی خرید ملک در عمان برای ایرانیان وجود چارچوب قانونی مشخص برای مالکیت خارجی در پروژه‌های واجد شرایط است. عمان علاوه بر ITCها در سال‌های اخیر مقررات توسعه املاک و اقامت سرمایه‌گذاری را نیز گسترش داده است.

ثبات ریال عمان یکی دیگر از عوامل مورد توجه سرمایه‌گذاران است. ریال عمان به دلار آمریکا متصل است و همین موضوع ریسک نوسان ارزی آن در برابر دلار را محدود می‌کند.

بازار مسقط نیز نسبت به برخی بازارهای بسیار سفته‌بازانه منطقه، ساختار متکی‌تری به تقاضای سکونتی و تجاری دارد. در عین حال پروژه‌های گردشگری صلاله و توسعه‌های جدید تحت Oman Vision ۲۰۴۰ فرصت‌های متفاوتی ایجاد کرده‌اند.

برنامه Golden Residency نیز ارتباط سرمایه‌گذاری ملکی و اقامت بلندمدت را شفاف‌تر کرده است. حداقل سرمایه ۲۰۰ هزار ریال و اقامت ۱۰ ساله قابل تمدید، مسیر مشخصی برای سرمایه‌گذاران واجد شرایط ایجاد می‌کند.

با این حال مزیت‌های بازار تنها زمانی ارزشمند هستند که ملک مناسب با قیمت منطقی و ساختار حقوقی درست خریداری شود.

جمع‌بندی

خرید ملک در عمان در سال ۲۰۲۶ برای اتباع خارجی، از جمله ایرانیان، یک بازار قابل دسترس اما قانون‌محور است. مهم‌ترین موضوع، انتخاب ملکی نیست که فقط از نظر قیمت یا ظاهر مناسب باشد؛ ابتدا باید مشخص شود ملک با چه ساختار حقوقی به خریدار غیرعمانی منتقل می‌شود، پروژه چه مجوزی دارد و آیا مالکیت آن Freehold، حق انتفاع یا Leasehold است.

برای خرید خانه در مسقط عمان پروژه‌هایی مانند Al Mouj و Muscat Hills بخش مهمی از بازار خارجی‌ها را تشکیل می‌دهند، در حالی که خرید ملک در صلاله عمان بیشتر با پروژه‌های گردشگری و تقاضای فصلی پیوند دارد. قیمت آپارتمان در عمان نیز فاصله زیادی بین مناطق و پروژه‌ها دارد و استفاده از یک میانگین عمومی می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

از نظر اقامتی، تغییر مهم سال‌های اخیر راه‌اندازی برنامه جدید Golden Residency عمان است که از سال ۲۰۲۵ اقامت ۱۰ ساله قابل تمدید را برای مسیرهای سرمایه‌گذاری واجد شرایط با حداقل سرمایه ۲۰۰ هزار ریال عمان ارائه می‌کند. این برنامه با ویزای معمول مالک واحد مسکونی متفاوت است و هر خرید ملکی به‌صورت خودکار شرایط Golden Residency را ایجاد نمی‌کند.