مالیات املاک در ترکیه؛ از خرید ملک تا فروش و اجاره

خرید ملک در ترکیه فقط به قیمت خانه و هزینه انتقال سند محدود نمی‌شود. هر فردی که قصد خرید، اجاره‌دادن یا فروش ملک دارد، باید پیش از معامله با ساختار مالیات املاک در ترکیه آشنا باشد؛ زیرا نوع مالیات و نحوه محاسبه آن در مرحله خرید، دوران مالکیت، اجاره و زمان فروش متفاوت است. برای مثال، خریدار هنگام انتقال سند با هزینه Tapu Harcı روبه‌رو می‌شود، مالک ممکن است هر سال Emlak Vergisi بپردازد، درآمد حاصل از اجاره می‌تواند مشمول مالیات بر درآمد باشد و فروش ملک قبل از پایان دوره پنج‌ساله نیز در شرایطی مالیات ایجاد می‌کند. در این راهنما، قوانین و ارقام سال ۲۰۲۶ بر اساس اطلاعات اداره درآمد ترکیه Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) و اداره ثبت اسناد ترکیه TKGM بررسی شده‌اند تا هزینه‌های مالیاتی خرید و نگهداری ملک برای متقاضیان ایرانی شفاف‌تر شود.

مالیات املاک در ترکیه شامل چه مواردی می‌شود؟

اصطلاح مالیات املاک در ترکیه در عمل به یک مالیات واحد اشاره نمی‌کند. بسته به اینکه ملک را می‌خرید، مالک آن هستید، اجاره می‌دهید یا می‌فروشید، ممکن است با چند تعهد مالیاتی متفاوت روبه‌رو شوید.

به‌صورت خلاصه، مهم‌ترین موارد در سال ۲۰۲۶ عبارت‌اند از:

مرحله	مالیات یا هزینه	قاعده اصلی در سال ۲۰۲۶
خرید و انتقال سند	Tapu Harcı	۲٪ برای خریدار و ۲٪ برای فروشنده
دوران مالکیت	Emlak Vergisi	برای مسکن معمولاً ۰.۱٪؛ در محدوده کلان‌شهرها ۰.۲٪
اجاره ملک مسکونی	مالیات بر درآمد اجاره	معافیت سالانه مسکن در ۲۰۲۶ برابر ۵۸٬۰۰۰ لیر
فروش ملک	Değer Artışı Kazancı	اصولاً فروش ظرف ۵ سال از خرید می‌تواند مشمول مالیات شود
خانه‌های با ارزش مالیاتی بالا	Değerli Konut Vergisi	در ۲۰۲۶ برای ارزش مالیاتی ساختمان بالاتر از ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ لیر مطرح می‌شود
برخی معاملات مشمول مالیات بر ارزش افزوده	KDV	بسته به ماهیت فروشنده، نوع معامله و مقررات پروژه تعیین می‌شود

بنابراین هنگام محاسبه مالیات ملک در ترکیه باید مشخص باشد درباره کدام مرحله صحبت می‌کنیم. هزینه‌ای که در روز انتقال سند پرداخت می‌شود با مالیات سالانه ملک یا مالیات ناشی از درآمد اجاره ارتباط مستقیمی ندارد.

همچنین باید میان «مالیات» و «هزینه اداری» تفاوت گذاشت. برای مثال Tapu Harcı از نظر حقوقی «حق/عوارض ثبتی» است و هزینه Döner Sermaye اداره ثبت نیز مالیات نیست؛ هرچند هر دو در هزینه نهایی خرید خانه تأثیر دارند.

مالیات خرید خانه در ترکیه در سال ۲۰۲۶

برای فردی که قصد ورود به بازار املاک ترکیه را دارد، مهم‌ترین هزینه مالیات در ترکیه در زمان خرید، هزینه انتقال سند یا Tapu Harcı است. این مبلغ در زمان انتقال رسمی مالکیت در اداره Tapu محاسبه می‌شود.

بر اساس تعرفه قانونی، در نقل‌وانتقال املاک، خریدار و فروشنده هرکدام به‌طور جداگانه ۲۰ در هزار، معادل ۲ درصد ارزش مبنای معامله را پرداخت می‌کنند. بنابراین بار قانونی مجموع دو طرف ۴ درصد است. مبنای محاسبه نیز قیمت واقعی اعلام‌شده برای انتقال است و این قیمت نباید کمتر از ارزش مالیاتی ملک باشد.

برای مثال، اگر ارزش اعلامی و قابل قبول یک ملک ۶ میلیون لیر باشد:

سهم قانونی خریدار:
۶٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۲٪ = ۱۲۰٬۰۰۰ لیر

سهم قانونی فروشنده:
۶٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۲٪ = ۱۲۰٬۰۰۰ لیر

بنابراین مجموع Tapu Harcı این انتقال ۲۴۰٬۰۰۰ لیر خواهد بود. علاوه بر آن، هزینه Döner Sermaye اداره ثبت نیز جداگانه دریافت می‌شود. TKGM به‌صراحت این هزینه را از Tapu Harcı تفکیک کرده است.

نکته مهم برای خریداران ایرانی این است که مالیات خرید خانه در ترکیه را نباید صرفاً بر مبنای مبلغی که در قرارداد خصوصی نوشته شده محاسبه کرد. مبلغ اظهارشده در فرایند رسمی انتقال باید با واقعیت معامله و حداقل ارزش مالیاتی ملک هماهنگ باشد.

اعلام قیمت کمتر از قیمت واقعی ملک چه ریسکی دارد؟

در گذشته یکی از اشتباهات رایج در معاملات املاک ترکیه، اعلام مبلغی کمتر از قیمت واقعی برای کاهش Tapu Harcı بود. این موضوع اکنون ریسک مالیاتی جدی‌تری دارد.

با قانون شماره 7566 که از ۱۹ دسامبر ۲۰۲۵ اجرایی شده، مقررات مربوط به اعلام نادرست ارزش انتقال تغییر کرده است. در صورت احراز اینکه قیمت واقعی انتقال به‌درستی اعلام نشده یا مبنای قانونی رعایت نشده است، علاوه بر مطالبه کسری Tapu Harcı، جریمه مالیاتی معادل یک برابر کسری مالیات نیز طبق مقررات جدید قابل اعمال است.

بنابراین کاهش صوری مبلغ سند برای پایین‌آوردن مالیات خانه در ترکیه می‌تواند در آینده، به‌ویژه هنگام بررسی تراکنش بانکی، فروش مجدد یا رسیدگی مالیاتی، هزینه بسیار بیشتری ایجاد کند.

این موضوع از جهت مالیات فروش نیز اهمیت دارد؛ زیرا قیمت خرید ثبت‌شده می‌تواند در محاسبات مربوط به Değer Artışı Kazancı و بهای تمام‌شده ملک نقش داشته باشد.

اگر هنوز در مرحله انتخاب یا بررسی معامله هستید، مطالعه راهنمای خرید ملک در ترکیه پیش از ورود به مرحله Tapu می‌تواند تصویر کامل‌تری از فرایند حقوقی خرید ارائه دهد.

آیا خرید ملک در ترکیه KDV دارد؟

KDV یا مالیات بر ارزش افزوده را نباید به‌صورت خودکار به تمام خریدهای مسکن اضافه کرد. در نظام مالیاتی ترکیه، اصل اعمال KDV به این وابسته است که انتقال در چارچوب فعالیت تجاری، صنعتی یا حرفه‌ای مشمول مالیات انجام شود. فروش ملک شخصی توسط فردی که معامله او فعالیت تجاری محسوب نمی‌شود، در حالت عادی در همان چارچوب یک فروش تجاری مشمول KDV قرار نمی‌گیرد.

در مقابل، خرید مستقیم از سازنده یا شرکتی که فروش ملک بخشی از فعالیت اقتصادی آن است می‌تواند مشمول KDV باشد. نرخ نیز باید براساس وضعیت پروژه، نوع ملک، تاریخ مقررات قابل اعمال و شرایط معامله بررسی شود. نرخ‌های عمومی فعلی KDV در ترکیه ۱٪، ۱۰٪ و ۲۰٪ هستند، اما اینکه یک واحد مسکونی دقیقاً در کدام طبقه قرار می‌گیرد نیازمند بررسی مشخصات همان پروژه است.

به همین دلیل درج یک نرخ ثابت KDV برای تمام خانه‌های ترکیه از نظر مالیاتی صحیح نیست.

مالیات املاک در ترکیه به‌صورت سالانه چقدر است؟

بعد از انتقال مالکیت، مهم‌ترین تعهد مستمر مالک، Emlak Vergisi یا مالیات سالانه املاک است. این مالیات براساس ارزش مالیاتی ملک که مطابق قانون توسط شهرداری تعیین می‌شود محاسبه می‌شود، نه لزوماً قیمت روز بازار یا مبلغی که ملک در سایت‌های فروش آگهی شده است.

برای واحدهای مسکونی نرخ پایه ۱ در هزار، معادل ۰.۱ درصد است. در محدوده شهرداری‌های کلان‌شهر یا Büyükşehir Belediyesi این نرخ با افزایش ۱۰۰ درصدی به ۲ در هزار، معادل ۰.۲ درصد می‌رسد. برای ساختمان‌های غیرمسکونی، زمین و اراضی نرخ‌های دیگری وجود دارد.

بنابراین نرخ‌های اصلی به این شکل هستند:

• خانه مسکونی: ۰.۱٪ و در کلان‌شهر ۰.۲٪
• ساختمان غیرمسکونی: ۰.۲٪ و در کلان‌شهر ۰.۴٪
• Arsa یا زمین شهری: ۰.۳٪ و در کلان‌شهر ۰.۶٪
• Arazi یا اراضی: ۰.۱٪ و در کلان‌شهر ۰.۲٪

برای نمونه، اگر ارزش مالیاتی یک آپارتمان در استانبول ۴ میلیون لیر باشد و ملک در محدوده Büyükşehir قرار داشته باشد، مالیات سالانه با نرخ ۰.۲ درصد حدود ۸٬۰۰۰ لیر خواهد بود.

این مثال نشان می‌دهد هنگام برآورد مالیات املاک در ترکیه نباید قیمت بازار ملک را مستقیماً در نرخ مالیات سالانه ضرب کرد. ابتدا باید Emlak Vergisi Değeri یا همان ارزش مالیاتی مورد تأیید شهرداری مشخص شود.

مالیات سالانه ملک چه زمانی پرداخت می‌شود؟

طبق اطلاعات رسمی GİB، Emlak Vergisi در دو مرحله قابل پرداخت است. قسط نخست در ماه‌های مارس، آوریل و مه و قسط دوم در نوامبر پرداخت می‌شود. مرجع دریافت نیز شهرداری محل ثبت ملک است.

در نتیجه، پرداخت مالیات خانه در ترکیه برای مالیات سالانه معمولاً مستقیماً با شهرداری مرتبط است، نه اداره Tapu.

اگر مالیات در موعد مقرر پرداخت نشود، جریمه دیرکرد براساس مقررات وصول مطالبات عمومی محاسبه می‌شود. GİB اعلام کرده نرخ دیرکرد از ۱۳ نوامبر ۲۰۲۵ به بعد ماهانه ۳.۷ درصد تعیین شده است؛ بنابراین رهاکردن بدهی مالیات ملک، به‌خصوص برای مالکی که خارج از ترکیه زندگی می‌کند، می‌تواند هزینه قابل توجهی ایجاد کند.

وجود بدهی Emlak Vergisi همچنین می‌تواند انتقال ملک را با مشکل مواجه کند؛ GİB تصریح می‌کند جز در موارد استثنایی مشخص‌شده در قانون، ملکی که بدهی مالیات املاک دارد نباید در Tapu منتقل شود.

مالیات سالانه برای خریدار جدید از چه زمانی شروع می‌شود؟

نکته‌ای که بسیاری از خریداران از آن اطلاع ندارند این است که مسئولیت Emlak Vergisi خریدار جدید اصولاً از سال مالی بعد از خرید آغاز می‌شود.

برای مثال، راهنمای جاری GİB توضیح می‌دهد اگر ملک در ۱۶ ژوئیه ۲۰۲۶ خریداری شود، خریدار باید تا پایان سال به شهرداری اعلام کند و مالیات او از ۲۰۲۷ آغاز می‌شود. اگر خرید در سه ماه پایانی سال انجام شود، برای اعلام وضعیت سه ماه فرصت در نظر گرفته می‌شود.

بنابراین در زمان خرید باید وضعیت بدهی‌های قبلی ملک نیز بررسی شود. صرف ثبت سند جدید به این معنا نیست که سابقه مالیاتی ملک اهمیتی ندارد.

مالیات خانه‌های گران‌قیمت در ترکیه؛ Değerli Konut Vergisi

در کنار Emlak Vergisi معمولی، برخی واحدهای مسکونی با ارزش مالیاتی بالا ممکن است مشمول Değerli Konut Vergisi یا مالیات خانه‌های باارزش شوند.

در سال ۲۰۲۶، اگر Bina Vergi Değeri یک واحد مسکونی بیش از ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ لیر باشد، ملک وارد محدوده بررسی این مالیات می‌شود. نکته مهم این است که این مبلغ نیز ارزش مالیاتی ساختمان است، نه الزاماً قیمت فروش در بازار آزاد.

نرخ‌های سال ۲۰۲۶ به‌صورت پلکانی تعیین شده‌اند:

برای ارزش بین ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ تا ۲۶٬۵۶۷٬۰۰۰ لیر، بخش مازاد بر ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ لیر با نرخ ۳ در هزار محاسبه می‌شود.

برای ارزش تا ۳۵٬۴۲۵٬۰۰۰ لیر، مبلغ ۲۶٬۵۶۸ لیر بابت طبقه قبلی و سپس ۶ در هزار نسبت به بخش بالاتر از ۲۶٬۵۶۷٬۰۰۰ لیر محاسبه می‌شود.

برای املاک بالاتر از ۳۵٬۴۲۵٬۰۰۰ لیر، مبلغ پایه ۷۹٬۷۱۶ لیر به‌اضافه ۱۰ در هزار بخش بالاتر از ۳۵٬۴۲۵٬۰۰۰ لیر در نظر گرفته می‌شود.

با این حال، رسیدن ارزش ملک به این حد لزوماً به معنی پرداخت مالیات نیست. یکی از معافیت‌های مهم این است که اگر شخص در ترکیه تنها یک واحد مسکونی داشته باشد، آن واحد از Değerli Konut Vergisi معاف است. اگر فرد چند ملک مسکونی داشته باشد که وارد دامنه این مالیات شده‌اند، یک واحد از میان آنها که پایین‌ترین ارزش را دارد می‌تواند مشمول معافیت شود.

این موضوع برای سرمایه‌گذارانی که چند آپارتمان گران‌قیمت در استانبول، ازمیر یا دیگر شهرها دارند مهم‌تر از خریدارانی است که تنها یک خانه دارند.

اظهارنامه این مالیات باید تا ۲۰ فوریه سال مربوط ارائه شود و مبلغ مالیات در دو قسط تا پایان ماه‌های فوریه و آگوست پرداخت می‌شود.

مالیات اجاره خانه در ترکیه در سال ۲۰۲۶

اگر ملک را برای سرمایه‌گذاری خریده و اجاره دهید، درآمد اجاره در ترکیه در قالب Gayrimenkul Sermaye İradı یا GMSİ بررسی می‌شود. به همین دلیل مالیات اجاره خانه در ترکیه نرخ ثابت مثلاً ۱۰ یا ۲۰ درصد ندارد؛ ابتدا درآمد مشمول مالیات محاسبه می‌شود و سپس نرخ‌های پلکانی مالیات بر درآمد بر آن اعمال می‌شوند.

برای سال ۲۰۲۶، معافیت سالانه درآمد حاصل از اجاره مسکن ۵۸٬۰۰۰ لیر تعیین شده است. اگر مجموع درآمد اجاره مسکونی شخص در طول سال از این رقم تجاوز نکند و سایر شرایط قانونی نیز برقرار باشد، بابت همین درآمد نیازی به اظهارنامه سالانه وجود ندارد.

اگر شخص چند خانه داشته باشد، این معافیت برای هر خانه جداگانه اعمال نمی‌شود؛ ۵۸ هزار لیر یک‌بار بر مجموع درآمد اجاره مسکونی فرد اعمال می‌شود. در مالکیت مشاع، هر مالک سهم درآمد مربوط به خود را اظهار می‌کند و هر شخص می‌تواند در صورت داشتن شرایط از معافیت خود استفاده کند.

برای مثال، فردی که از دو آپارتمان مجموعاً ۷۰۰ هزار لیر اجاره دریافت کرده نمی‌تواند برای هر خانه یک معافیت ۵۸ هزار لیری در نظر بگیرد. ابتدا مجموع درآمد مرتبط با او تعیین و سپس یک معافیت اعمال می‌شود.

چه کسانی ممکن است معافیت ۵۸ هزار لیری را از دست بدهند؟

معافیت مالیات بر اجاره در ترکیه بدون شرط نیست. برای سال ۲۰۲۶، اگر فرد علاوه بر اجاره، درآمدهایی مانند حقوق، درآمد سرمایه‌ای، سایر اجاره‌ها و دیگر درآمدها داشته باشد و مجموع ناخالص درآمدهای موردنظر قانون از ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ لیر بیشتر شود، ممکن است امکان استفاده از معافیت اجاره مسکونی را از دست بدهد.

همچنین کسانی که به دلیل درآمد تجاری، کشاورزی یا حرفه‌ای موظف به ارائه اظهارنامه هستند مشمول محدودیت مربوط می‌شوند. عدم اظهار یا کم‌اظهاری اجاره که توسط اداره مالیات کشف شود نیز می‌تواند باعث از بین رفتن معافیت و اعمال جرایم شود.

به همین دلیل هنگام محاسبه مالیات اجاره خانه در ترکیه فقط رقم اجاره ماهانه کافی نیست؛ مجموع وضعیت درآمدی مالک باید بررسی شود.

روش Götürü و Gerçek Gider چه تفاوتی دارند؟

برای تعیین درآمد خالص مشمول مالیات اجاره، دو روش اصلی وجود دارد.

در روش Götürü Gider یا هزینه مقطوع، بعد از اعمال معافیت مسکن در صورت واجد شرایط بودن، ۱۵ درصد مبلغ باقی‌مانده بدون ارائه اسناد هزینه به‌عنوان هزینه قابل کسر در نظر گرفته می‌شود. شخصی که این روش را انتخاب کرده و اظهارنامه داده است، اصولاً تا دو سال نمی‌تواند به روش هزینه واقعی برگردد.

در روش Gerçek Gider، هزینه‌های قابل قبول واقعی و مستند براساس قانون محاسبه می‌شوند. مواردی مانند برخی هزینه‌های نگهداری، مدیریت، بیمه و تعمیرات در صورت داشتن شرایط قانونی ممکن است قابل کسر باشند.

یکی از نکات مهم برای سرمایه‌گذاران در سال ۲۰۲۶ تغییر قانون مربوط به هزینه بهره است. قانون شماره ۷۵۶۶ عبارت مربوط به امکان کسر بهره بدهی‌های املاک اجاره‌ای را برای مسکن محدود کرده است؛ بنابراین نمی‌توان صرفاً فرض کرد بهره وام خرید خانه اجاره‌ای مانند گذشته همیشه هزینه قابل کسر محسوب می‌شود.

در مقابل، یکی از مقررات قابل توجه روش هزینه واقعی این است که برای ملک مسکونی اجاره‌ای، تحت شرایط مقرر، مبلغی معادل ۵ درصد قیمت خرید ملک در پنج سال نخست از سال خرید می‌تواند در محاسبات هزینه مورد توجه قرار گیرد. این کسر تنها در چارچوب همان ملک و قواعد GİB قابل استفاده است.

مثال محاسبه مالیات اجاره در سال ۲۰۲۶

فرض کنیم مالک در سال ۲۰۲۶ مجموعاً ۳۶۰٬۰۰۰ لیر اجاره مسکونی دریافت کرده، شرایط استفاده از معافیت را دارد و روش Götürü را انتخاب می‌کند.

درآمد سالانه: ۳۶۰٬۰۰۰ لیر

معافیت مسکن ۲۰۲۶: ۵۸٬۰۰۰ لیر

مانده: ۳۰۲٬۰۰۰ لیر

هزینه مقطوع ۱۵ درصدی: ۴۵٬۳۰۰ لیر

درآمد خالص قبل از سایر کسورات احتمالی: ۲۵۶٬۷۰۰ لیر

مالیات بر درآمد در ترکیه به‌صورت پلکانی محاسبه می‌شود. تعرفه عمومی درآمدهای سال ۲۰۲۶ از ۱۵ درصد تا ۴۰ درصد متغیر است: تا ۱۹۰ هزار لیر ۱۵ درصد، طبقه بعدی تا ۴۰۰ هزار لیر ۲۰ درصد، سپس ۲۷، ۳۵ و ۴۰ درصد اعمال می‌شود.

در این مثال ساده و با فرض نبود سایر درآمدها یا کسورات، مالیات اولیه حدود ۴۱٬۸۴۰ لیر می‌شود. این مثال صرفاً برای فهم سازوکار است؛ اظهارنامه واقعی باید براساس کل وضعیت مالیاتی شخص محاسبه شود.

بنابراین جمله‌ای مانند «مالیات اجاره خانه در ترکیه ۲۰ درصد است» دقیق نیست. نرخ نهایی تابع درآمد مشمول مالیات و طبقه مالیاتی مالک است.

اگر خانه را رایگان در اختیار شخص دیگری قرار دهیم چه می‌شود؟

یکی از قواعد کمتر شناخته‌شده مالیات املاک در ترکیه مفهوم Emsal Kira Bedeli یا اجاره معادل است.

در برخی شرایط اگر مالک خانه را بدون دریافت اجاره در اختیار شخص دیگری بگذارد یا اجاره غیرعادی پایینی تعیین کند، اداره مالیات می‌تواند یک اجاره فرضی برای ملک در نظر بگیرد. اگر معیار دیگری وجود نداشته باشد، مبنای اجاره معادل معمولاً ۵ درصد ارزش مالیاتی ملک است.

برای مثال، خود GİB برای ملکی با ارزش مالیاتی ۷.۵ میلیون لیر، اجاره معادل سالانه ۳۷۵ هزار لیر را مثال می‌زند.

البته استثناهایی وجود دارد؛ از جمله قرار دادن یک خانه در اختیار والدین، فرزند، نوه یا خواهر و برادر تحت شرایط مقرر، یا سکونت بستگان همراه مالک. بنابراین رایگان‌بودن استفاده از خانه همیشه به معنی صفر بودن درآمد مالیاتی فرضی نیست.

مالیات فروش ملک در ترکیه؛ قانون پنج سال چیست؟

یکی از مهم‌ترین موضوعات برای سرمایه‌گذارانی که قصد خرید و فروش دارند، مالیات فروش خانه در ترکیه است.

در مورد شخص حقیقی که ملک را در قالب فعالیت عادی تجاری خریدوفروش نمی‌کند، اگر ملک با پرداخت پول خریداری شده باشد و ظرف پنج سال از تاریخ تحصیل فروخته شود، سود حاصل می‌تواند به‌عنوان Değer Artışı Kazancı یا درآمد ناشی از افزایش ارزش مشمول مالیات بر درآمد شود. در محاسبه پنج سال، روزهای تقویمی مبنا قرار می‌گیرند.

اگر بیش از پنج سال کامل از تاریخ تحصیل گذشته باشد، فروش عادی یک ملک شخصی اصولاً در چارچوب این مالیات بر افزایش ارزش قرار نمی‌گیرد. این قاعده نباید با فعالیت حرفه‌ای خریدوفروش ملک اشتباه گرفته شود؛ اگر تعداد و نحوه معاملات نشان دهد شخص به‌طور مستمر در تجارت ملک فعالیت دارد، درآمد ممکن است Ticari Kazanç یا درآمد تجاری تلقی شود و قواعد پنج‌ساله دیگر تعیین‌کننده اصلی نباشد.

این تفاوت برای افرادی که در ترکیه چند ملک را با هدف خرید و فروش کوتاه‌مدت معامله می‌کنند اهمیت زیادی دارد.

معافیت مالیات فروش خانه در ترکیه در سال ۲۰۲۶

برای سود ناشی از فروش مشمول Değer Artışı Kazancı، میزان معافیت سال ۲۰۲۶ ۱۵۰٬۰۰۰ لیر تعیین شده است. پس از محاسبه سود خالص، در صورت برقرار بودن شرایط، این مبلغ از سود قابل اظهار کسر می‌شود.

فرمول ساده را می‌توان چنین در نظر گرفت:

سود خالص فروش = مبلغ فروش − بهای خرید تعدیل‌شده − هزینه‌های مجاز

سپس در صورت برخورداری از معافیت:

درآمد مشمول مالیات = سود خالص − ۱۵۰٬۰۰۰ لیر

در محاسبات واقعی ممکن است بهای خرید با شاخص Yİ-ÜFE تعدیل شود. GİB اعلام می‌کند در فروش ملک، اگر افزایش شاخص Yİ-ÜFE بین ماه قبل از خرید و ماه قبل از فروش حداقل ۱۰ درصد باشد، امکان شاخص‌گذاری بهای خرید وجود دارد.

این موضوع می‌تواند تأثیر قابل توجهی بر مالیات فروش ملک در ترکیه داشته باشد؛ زیرا در شرایط تورمی، مقایسه مستقیم قیمت خرید تاریخی با قیمت فروش می‌تواند سود اقتصادی را بیش از واقع نشان دهد.

فرض کنید پس از شاخص‌گذاری، بهای قابل قبول یک ملک ۸ میلیون لیر و قیمت فروش ۱۰ میلیون لیر باشد و ۲۰۰ هزار لیر هزینه قابل قبول نیز وجود داشته باشد. سود خالص ۱.۸ میلیون لیر می‌شود. پس از معافیت ۱۵۰ هزار لیری سال ۲۰۲۶، پایه مثال برابر ۱.۶۵ میلیون لیر خواهد بود. سپس تعرفه پلکانی مالیات بر درآمد ۲۰۲۶ روی این مبلغ اعمال می‌شود.

فروش ملک بعد از پنج سال بدون مالیات است؟

برای فروش عادی ملک توسط شخص حقیقی، اگر ملک با پرداخت بها خریداری شده و بیش از پنج سال از تاریخ تحصیل گذشته باشد، سود فروش اصولاً در قالب Değer Artışı Kazancı مشمول مالیات نمی‌شود.

اما دو نکته مهم وجود دارد.

اول اینکه حتی در این حالت Tapu Harcı مربوط به انتقال سند همچنان مطرح است. معافیت از مالیات سود فروش به معنی معافیت از حق انتقال سند نیست.

دوم اینکه اگر خریدوفروش املاک حالت مستمر، سازمان‌یافته و تجاری پیدا کرده باشد، اداره مالیات می‌تواند درآمد را تجاری تشخیص دهد. در این حالت نمی‌توان صرفاً با استناد به پنج سال، نتیجه گرفت هیچ تعهد مالیاتی وجود ندارد.

ملک ارثی هم مشمول قانون پنج سال است؟

املاکی که به‌صورت بلاعوض، برای مثال از طریق ارث، به شخص منتقل شده‌اند در شرایط عادی در چارچوب Değer Artışı Kazancı ناشی از فروش پنج‌ساله قرار نمی‌گیرند. راهنمای رسمی GİB این قاعده را به‌صراحت برای املاک ivazsız بیان کرده است.

بنابراین منشأ مالکیت اهمیت دارد؛ یک آپارتمان خریداری‌شده و یک آپارتمان به‌ارث‌رسیده الزاماً هنگام فروش رفتار مالیاتی یکسانی ندارند.

مالیات املاک در ترکیه برای اتباع خارجی و ایرانیان

از نظر اصل مالیات املاک، خارجی‌بودن مالک باعث حذف Emlak Vergisi، Tapu Harcı یا مالیات درآمد اجاره نمی‌شود. یک ایرانی که در ترکیه ملک دارد نیز باید الزامات مرتبط با ملک واقع در ترکیه را رعایت کند.

با این حال، اقامت مالیاتی مسئله‌ای جدا از تابعیت و مالکیت ملک است. فردی که از نظر مالیاتی در ترکیه «Dar Mükellef» یا دارای مسئولیت مالیاتی محدود محسوب می‌شود، اصولاً بابت درآمدهای دارای منبع ترکیه مالیات می‌پردازد. درآمد اجاره ملکی که داخل ترکیه قرار دارد نمونه‌ای از چنین درآمدی است.

GİB برای سال ۲۰۲۶ تصریح کرده که یک فرد غیرمقیم نیز در صورت داشتن درآمد اجاره مسکونی بالاتر از ۵۸ هزار لیر باید براساس مقررات مربوط اظهارنامه ارائه کند.

بنابراین این تصور که «چون در ترکیه زندگی نمی‌کنم، مالیات ملک در ترکیه شامل من نمی‌شود» صحیح نیست.

از سوی دیگر، خرید ملک به‌تنهایی نیز نباید با «اقامت مالیاتی ترکیه» یکی تلقی شود. وضعیت اقامت مالیاتی به قواعد محل اقامت، مدت حضور و سایر شرایط قانونی مربوط است و ممکن است برای هر فرد متفاوت باشد.

برای متقاضی ایرانی، بررسی مالیات بهتر است همراه با بررسی فرایند حقوقی خرید ملک در ترکیه انجام شود؛ زیرا نحوه ثبت مالک، ارزش اظهارشده و هدف استفاده از ملک می‌تواند در تعهدات بعدی اثرگذار باشد.

پرداخت مالیات خانه در ترکیه چگونه انجام می‌شود؟

روش پرداخت مالیات خانه در ترکیه بسته به نوع مالیات متفاوت است.

Emlak Vergisi به شهرداری محل ملک پرداخت می‌شود. بسیاری از شهرداری‌ها سامانه e-Belediye یا پرداخت الکترونیکی دارند، اما روش دقیق باید از شهرداری مربوط بررسی شود.

مالیات بر درآمد اجاره و مالیات ناشی از افزایش ارزش فروش در چارچوب سیستم GİB قابل اظهار و پرداخت هستند. GİB سامانه Hazır Beyan و Dijital Vergi Dairesi را برای این دسته از اظهارنامه‌ها ارائه کرده است.

Tapu Harcı نیز در فرایند انتقال سند تعیین و پیش از تکمیل انتقال پرداخت می‌شود.

برای مالکی که در ایران زندگی می‌کند، بهتر است پرداخت‌ها و موعدها از ابتدا در چهار پرونده جدا مدیریت شوند: انتقال سند، مالیات سالانه شهرداری، درآمد اجاره و مالیات احتمالی زمان فروش. ترکیب این چهار موضوع یکی از دلایل اصلی اشتباه در محاسبه مالیات املاک در ترکیه است.

هزینه‌هایی که مالیات املاک نیستند اما باید در بودجه خرید دیده شوند

یکی از خطاهای رایج هنگام محاسبه مالیات خرید خانه در ترکیه این است که هر مبلغ جانبی معامله به‌عنوان مالیات معرفی شود.

برای مثال DASK بیمه اجباری زلزله است، نه مالیات. هزینه Döner Sermaye یک هزینه اداری مرتبط با خدمات اداره ثبت است. هزینه مترجم رسمی، کارشناسی، وکالت، دفتر اسناد یا مدیریت مجتمع نیز بسته به معامله ممکن است وجود داشته باشد اما جزء Emlak Vergisi نیست.

به همین دلیل هنگام مقایسه دو ملک، بهتر است سه عدد جداگانه محاسبه شود: قیمت خرید ملک، مالیات‌ها و عوارض قانونی، و سایر هزینه‌های معامله و نگهداری.

این تفکیک هنگام مقایسه بازارهای مختلف نیز اهمیت دارد. برای افرادی که میان ترکیه و امارات مردد هستند، مقاله خرید ملک در دبی بهتر است یا ترکیه؟ می‌تواند برای مقایسه ساختار کلی سرمایه‌گذاری مکمل این راهنما باشد.

مهم‌ترین اشتباهات در محاسبه مالیات ملک در ترکیه

یکی از اشتباهات اصلی، استفاده از قیمت بازار به‌جای ارزش مالیاتی شهرداری برای محاسبه Emlak Vergisi است. این دو رقم الزاماً یکسان نیستند.

اشتباه دوم، تصور این است که مجموع Tapu Harcı فقط ۲ درصد است. نرخ قانونی انتقال در فروش معمولی برای خریدار و فروشنده هرکدام ۲ درصد است.

اشتباه بعدی، اعلام کمتر از واقع قیمت معامله است. با اصلاحات اجرایی از دسامبر ۲۰۲۵، کسری حق انتقال می‌تواند علاوه بر اصل بدهی، جریمه مالیاتی یک‌برابری به دنبال داشته باشد.

برخی مالکان نیز تصور می‌کنند اجاره زیر سقف معافیت برای «هر ملک» معاف است؛ درحالی‌که معافیت مسکونی سال ۲۰۲۶ یعنی ۵۸ هزار لیر برای مجموع اجاره‌های مسکونی یک مؤدی و نه ۵۸ هزار لیر به ازای هر آپارتمان.

در فروش نیز اشتباه رایج این است که مالیات بر کل قیمت فروش محاسبه شود. در مالیات فروش ملک در ترکیه موضوع اصلی سود یا Değer Artışı است و بهای خرید تعدیل‌شده، هزینه‌های مجاز و معافیت سالانه در محاسبه نقش دارند.

در نهایت، بعضی سرمایه‌گذاران قانون پنج سال را به همه وضعیت‌ها تعمیم می‌دهند. شخصی که خریدوفروش ملک را به‌صورت مستمر و تجاری انجام می‌دهد ممکن است تحت قواعد درآمد تجاری قرار گیرد و وضعیت او با مالک عادی متفاوت باشد.

سوالات متداول درباره مالیات املاک در ترکیه

جمع‌بندی؛ قبل از خرید، مالیات را در کل چرخه مالکیت محاسبه کنید

مالیات املاک در ترکیه فقط هزینه‌ای نیست که در روز خرید پرداخت شود. برای تصمیم‌گیری دقیق باید کل چرخه ملک را در نظر گرفت: در زمان انتقال سند Tapu Harcı وجود دارد، در دوران مالکیت Emlak Vergisi پرداخت می‌شود، اجاره ملک می‌تواند مشمول مالیات بر درآمد شود و فروش در کمتر از پنج سال ممکن است مالیات Değer Artışı Kazancı ایجاد کند. برای املاک با ارزش مالیاتی بالا نیز Değerli Konut Vergisi باید جداگانه بررسی شود.

در سال ۲۰۲۶، نرخ مالیات سالانه یک واحد مسکونی معمولی ۰.۱ درصد و در کلان‌شهرها ۰.۲ درصد است؛ Tapu Harcı برای خریدار و فروشنده هرکدام ۲ درصد است؛ معافیت درآمد اجاره مسکونی به ۵۸ هزار لیر رسیده و معافیت سود ناشی از فروش مشمول Değer Artışı Kazancı ۱۵۰ هزار لیر تعیین شده است. همچنین آستانه Değerli Konut Vergisi برای سال ۲۰۲۶ ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ لیر ارزش مالیاتی ساختمان است.

برای ارزیابی دقیق مالیات خانه در ترکیه باید ارزش رسمی ملک، تاریخ خرید، نوع مالکیت، نحوه استفاده، مبلغ اجاره، مدت نگهداری و وضعیت مالیاتی مالک به‌صورت هم‌زمان بررسی شوند. به همین دلیل رقم نهایی مالیات دو مالک که خانه‌هایی با قیمت بازار مشابه دارند الزاماً یکسان نیست.