خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا؟

اگر هدف شما از خرید ملک سرمایه گذاری و کسب بازدهی باشد، دبی در سال ۲۰۲۶ از نظر مالیات، بازار اجاره و روند سرمایه گذاری شرایط جذابی دارد؛ اما اگر هدف اصلی شما زندگی در اروپا باشد، اسپانیا مزایای متفاوتی دارد که نمی‌توانید آنها را در خاورمیانه پیدا کنید. در نتیجه، پاسخ به این سوال که خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا به هدف شما از خرید بستگی دارد. در این مقاله مقایسه خرید ملک در دبی و اسپانیا را از نظر قیمت، هزینه‌های جانبی، مالیات، اجاره، سودآوری، اقامت، ریسک، شرایط خرید برای خارجی‌ها و آینده بازار بررسی می‌کنیم. این راهنما به شما کمک می‌کند تا بتوانید بین خرید ملک در اسپانیا یا دبی بر اساس شرایط واقعی خود تصمیم بگیرید.

مقایسه خرید ملک در دبی و اسپانیا در یک نگاه

در ابتدای بررسی خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا باید بدانید که دبی بیشتر به عنوان یک بازار بین المللی سرمایه گذاری و اجاره شناخته می‌شود. در حالی که اسپانیا در کنار سرمایه گذاری ملکی، برای افرادی جذاب است که قصد زندگی در یک کشور درجه یک اروپایی را دارند.

البته، در سال ۲۰۲۶ نمی‌توان تصمیم را فقط بر اساس بحث اقامت گرفت. اسپانیا از ۳ آوریل ۲۰۲۵ برنامه Golden Visa مبتنی بر خرید ملک را متوقف کرده است. بنابراین، خرید یک ملک ۵۰۰ هزار یورویی یا بیشتر به تنهایی برای دریافت اقامت اسپانیا کافی نیست. در مقابل، امارات برای خرید ملکی به ارزش حداقل ۲ میلیون درهم، مسیر دریافت اقامت طلایی ۵ ساله را در نظر گرفته است. به جدول زیر توجه کنید:

معیار	دبی	اسپانیا
خرید ملک برای خارجی‌ها	امکان خرید در مناطق Freehold	امکان خرید برای اتباع خارجی
اقامت از طریق خرید ملک	امکان دریافت Golden Visa با شرایط تعیین شده	خرید ملک به تنهایی منجر به دریافت اقامت نمی‌شود
حداقل سرمایه برای مسیر اقامت ملکی	۲ میلیون درهم	Golden Visa ملکی حذف شده است
مالیات بر درآمد اشخاص	ندارد	مالیات بر درآمد و مالیات‌های ملکی وجود دارد
هزینه انتقال ملک	هزینه ثبت معامله ۴٪ ارزش معامله	مالیات خرید بسته به نوع ملک و منطقه متفاوت است
مالیات خرید ملک نوساز	ساختار متفاوت نسبت به اسپانیا	۱۰ درصد مالیات بر ارزش افزوده (VAT) در کنار حدود ۱ تا ۱.۵ درصد حق تمبر یا مالیات بر اسناد قانونی (AJD)
مالیات ملک دست دوم	بدون معادل مستقیم ITP اسپانیا	ITP بسته به منطقه حدود ۶ تا ۱۳٪
ارز اصلی معامله	درهم امارات	یورو
بازار اجاره	بازار فعال بین المللی	بازار فعال، به ویژه در شهرها و مناطق توریستی
رشد قیمت اخیر	رشد قابل توجه در ۲۰۲۵	رشد ۱۲.۹٪ سالانه در سه ماهه اول ۲۰۲۶
هدف مناسب	سرمایه گذاری، اجاره و اقامت امارات	خرید برای زندگی، سرمایه گذاری اروپایی و استفاده شخصی

خرید ملک در دبی برای خارجی ها چگونه است؟

اتباع خارجی می‌توانند در مناطق مشخص شده دبی، ملک Freehold خریداری کنند. طبق اطلاعات رسمی Dubai Land Department، مالکیت خارجی‌ها در مناطق Freehold امکانپذیر است و معاملات ملکی باید در سیستم ثبت املاک دبی ثبت شوند. بهتر است قبل از پرداخت وجه مشخص شود که ملک مورد نظر در محدوده مجاز برای مالکیت اتباع خارجی قرار دارد یا خیر. همچنین، هزینه ثبت معامله در سیستم املاک دبی برابر با ۴ درصد ارزش کل ملک در نظر گرفته می‌شود.

برای نمونه، اگر ارزش یک واحد مسکونی ۱ میلیون درهم باشد و هزینه ثبت فروش بر مبنای نرخ ۴ درصد محاسبه شود، هزینه ثبت معامله برابر است با:

۱,۰۰۰,۰۰۰ × ۴٪ = ۴۰,۰۰۰ درهم

این هزینه ۴ درصدی ثبت معامله به صورت سهم ۲ درصد برای خریدار و ۲ درصد برای فروشنده خواهد بود؛ بنابراین باید در قرارداد فروش مشخص شود که طرفین درباره تقسیم این هزینه چه توافقی دارند.

اگر به دنبال خرید ملک در امارات هستید میتوانید مقایسه خرید ملک در دبی و ترکیه را نیز قبل از خرید مطالعه کنید.

خرید ملک در اسپانیا برای اتباع خارجی

اتباع خارجی می‌توانند در اسپانیا ملک خریداری کنند و فرآیند خرید برای شهروندان خارج از اتحادیه اروپا نیز امکانپذیر است. اتباع خارجی برای انجام معامله باید NIE یا شماره شناسایی دریافت کنند و خریدار موظف است مراحل حقوقی، مالیاتی و ثبت ملک را انجام دهد.

برای مثال، فرض کنیم یک سرمایه گذار قصد خرید یک آپارتمان دست دوم به ارزش ۲۰۰ هزار یورو در منطقه ای با نرخ ۷ درصد ITP را داشته باشد. مالیات انتقال ملک در این مثال برابر است با:

۲۰۰,۰۰۰ × ۷٪ = ۱۴,۰۰۰ یورو

این مبلغ جدا از هزینه‌هایی مانند دفتر اسناد رسمی، ثبت ملک و خدمات حقوقی است. لازم به ذکر است که مبنای محاسبه برای ملک نوساز تفاوت دارد. به عنوان مثال، اگر قیمت یک آپارتمان نوساز ۲۰۰ هزار یورو باشد، مالیات ارزش افزوده ۱۰ درصد آن برابر با ۲۰ هزار یورو خواهد بود. در کنار آن، مالیات AJD نیز بر اساس نرخ منطقه از خریدار دریافت خواهد شد.

مقایسه خرید ملک در دبی و اسپانیا از نظر هزینه

برای مقایسه واقعی نباید تنها قیمت درج شده روی ملک را مد نظر قرار داد. هزینه نهایی خرید شامل مالیات، ثبت معامله، خدمات حقوقی، دفتر اسناد رسمی، ثبت ملک، کارمزدهای بانکی و در بعضی معاملات هزینه مشاور املاک است. در این بخش از بررسی خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا، هزینه‌هایی را بررسی می‌کنیم که هنگام محاسبه سرمایه مورد نیاز باید از ابتدا در بودجه قرار بگیرند.

هزینه خرید ملک دبی

یکی از هزینه‌های اصلی در خرید ملک دبی، هزینه ثبت معامله در Dubai Land Department خواهد بود که نرخ رسمی آن ۴ درصد ارزش معامله است.

هزینه‌های خرید یک ملک یک میلیون درهمی به شرح زیر است:

1. ارزش ملک: ۱,۰۰۰,۰۰۰ درهم
2. هزینه ثبت ۴ درصدی: ۴۰,۰۰۰ درهم
3. هزینه صدور سند مالکیت: ۲۵۰ درهم (اعلام شده توسط DLD)
4. هزینه نقشه آپارتمان یا ویلا: ۲۵۰ درهم

هزینه‌های خدماتی کوچک مانند Knowledge Fee و Innovation Fee نیز در برخی معاملات از خریدار دریافت می‌شود. اگر ملک با وام خریداری شود، هزینه ثبت وام نیز به میان می‌آید. نرخ ثبت قرارداد وام مسکن در جدول هزینه‌های DLD برابر با ۰.۲۵ درصد مبلغ بدهی وام تعیین شده است. از این رو، برای ملکی به ارزش یک میلیون درهم باید علاوه بر قیمت ملک، بودجه جداگانه ای برای هزینه‌های معامله و سایر مخارج مرتبط در نظر گرفت.

هزینه خرید ملک در اسپانیا

نوع ملک تاثیر مستقیمی روی هزینه خرید در اسپانیا دارد. همانطور که اشاره شد، برای ملک دست دوم ITP دریافت خواهد شد و نرخ آن توسط منطقه خودمختار تعیین می‌شود که از ۶ تا ۱۳ درصد متغیر است. همچنین، برای ملک نوساز نیز باید مالیات IVA و AJD پرداخت شوند.

هزینه‌های خرید برای یک ملک دست دوم ۲۰۰ هزار یورویی در اسپانیا شامل موارد زیر می‌شود:

1. قیمت ملک       ۲۰۰,۰۰۰ یورو
2. ITP با نرخ ۷ درصد: ۱۴,۰۰۰ یورو
3. دفتر اسناد رسمی: حدود ۱,۰۰۰ یورو در یک نمونه متعارف
4. ثبت ملک: حدود ۵۰۰ یورو در یک نمونه متعارف
5. سایر خدمات: بسته به معامله

هزینه‌های جانبی خرید ملک در اسپانیا بسته به منطقه، نوع ملک و ساختار معامله تغییر می‌کند. برآوردهای بازار در سال ۲۰۲۶ مجموع هزینه‌های خرید را حدود ۸ تا ۱۳ درصد قیمت ملک نشان می‌دهند. از این رو، اگر بودجه شما دقیقا ۲۰۰ هزار یورو است، نباید ملکی با قیمت ۲۰۰ هزار یورو را بدون در نظر گرفتن هزینه‌های جانبی انتخاب کنید.

کدام کشور مالیات پایینی دارد؟

در ادامه بررسی خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا، به مبحث مهم مالیات نقل و انتقال می‌رسیم. ساختار امارات از نظر مالیات شخصی برای سرمایه گذار فردی ساده‌تر است. دولت امارات اعلام کرده که مالیاتی بر درآمد اشخاص حقیقی دریافت نمی‌کند.

این موضوع برای افرادی اهمیت دارد که از اجاره ملک درآمد کسب می‌کنند. البته، نبود مالیات بر درآمد شخصی به معنای صفر بودن تمام هزینه‌های ملکی نیست و باید هزینه‌های ثبت، نگهداری، مدیریت، خدمات ساختمان و سایر مخارج را در محاسبه بازدهی وارد کرد.

مالک غیرمقیم در اسپانیا با تعهدات مالیاتی روبرو است. برای نمونه، ملک بدون اجاره مشمول مالیات درآمد انتسابی غیرمقیمان می‌شود؛ چرا که درآمد ملک اجاره ای در این کشور مشمول مالیات است. نرخ مالیات برای افراد غیرمقیم بسته به وضعیت مالیاتی و محل اقامت مالک تفاوت دارد. به عنوان مثال، نرخ ۲۴ درصد در برخی درآمدهای اجاره ای برای افراد خارج از اتحادیه اروپا اعمال می‌شود. از طرف دیگر، مالیات سالانه IBI نیز برای مالکیت ملک در اسپانیا وجود دارد و توسط شهرداری محل ملک دریافت می‌شود.

از این رو، برای پاسخ به پرسش خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا باید بگوییم اگر هدف شما از خرید ملک کاهش هزینه مالیاتی و دریافت درآمد اجاره ای با ساختار مالیاتی ساده باشد، دبی مزیت قابل توجهی دارد. اگر هدف شما خرید یک دارایی در اتحادیه اروپا باشد، اسپانیا اولین و آخرین گزینه شما محسوب می‌شود.

وضعیت بازار ملک دبی و اسپانیا در سال ۲۰۲۶

مقایسه قیمت بدون بررسی روند بازار، تصویر کاملی به خریدار نمی‌دهد. هر دو بازار در سال‌های اخیر رشد داشته اند؛ اما ساختار رشد آنها یکسان نیست. برایی یافتن پاسخ کامل برای پرسش خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا، در ادامه با ما همراه باشید:

بازار خرید ملک دبی

بازار مسکن دبی در سال ۲۰۲۵ به رکوردهای جدیدی رسید. طبق گزارش Knight Frank، تعداد معاملات مسکونی در سال ۲۰۲۵ به حدود ۲۰۵,۴۰۰ معامله رسید که نسبت به سال قبل ۱۸ درصد افزایش داشت. ارزش معاملات نیز با رشد ۲۵ درصدی به حدود ۵۴۴.۲ میلیارد درهم رسید.

CBRE نیز رشد سالانه حدود ۱۳ درصدی قیمت مسکن دبی در پایان ۲۰۲۵ را گزارش کرده است. در همین دوره، اجاره سالانه حدود ۶ درصد افزایش داشت. با این حال، نباید رشد سال‌های اخیر را به معنی ادامه همان سرعت در آینده در نظر گرفت.

بازار مسکن اسپانیا

بازار اسپانیا نیز رشد قابل توجهی را تجربه کرده است. بر اساس آخرین داده رسمی INE، شاخص قیمت مسکن در سه ماهه اول ۲۰۲۶ نسبت به سال قبل ۱۲.۹ درصد افزایش داشته است. رشد قیمت خانه‌های دست دوم در همین دوره عدد ۱۳.۵ درصد و خانه‌های نوساز ۹.۱ درصد را نشان می‌دهد.

این رشد نشان می‌دهد بازار اسپانیا در سال ۲۰۲۶ بازار کم تحرکی نبوده است. همچنین، تعداد معاملات مسکن اسپانیا در سال ۲۰۲۵ نیز به حدود ۷۱۴,۲۳۷ معامله رسید که ۱۱.۵ درصد بیشتر از سال ۲۰۲۴ بود.

با این اوصاف، در مقایسه خرید ملک در دبی و اسپانیا بر اساس رشد قیمت، نمی‌توان گفت کدام گزینه برای سرمایه گذاران مناسب است. ساختار درآمد، مالیات، هزینه خرید و هدف سرمایه گذاری نیز باید در کنار رشد قیمت بررسی شوند.

اقامت با خرید ملک؛ دبی یا اسپانیا؟

اقامت یکی از دلایل مهمی است که افراد هنگام مقایسه خرید ملک در دبی و اسپانیا، آن را مد نظر قرار می‌دهند. با این حال، قوانین این دو کشور تفاوت‌های اساسی در سال ۲۰۲۶ دارند.

اقامت امارات از طریق خرید ملک

در ادامه بررسی خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا، به یکی از موضوعات مهم یعنی امکان اخذ اقامت می‌رسیم. امارات مسیر Golden Visa را برای سرمایه گذاران ملکی واجد شرایط در نظر گرفته است. طبق اطلاعات رسمی دولت امارات، سرمایه گذاری ملکی با حداقل ارزش ۲ میلیون درهم می‌تواند در دسته شرایط دریافت اقامت طلایی ۵ ساله قرار بگیرد.

به عبارت دیگر، خرید یک آپارتمان به ارزش ۲ میلیون درهم، آستانه مورد نیاز برای دریافت اقامت ۵ ساله این کشور را از نظر مبلغ سرمایه پوشش می‌دهد.

اقامت اسپانیا با خرید ملک

خرید ملک در اسپانیا در سال ۲۰۲۶ به تنهایی منجر به دریافت Golden Visa یا کارت اقامت نمی‌شود. اسپانیا از ۳ آوریل ۲۰۲۵ صدور Golden Visa برای سرمایه گذاری از جمله سرمایه گذاری‌های ملکی بالای ۵۰۰ هزار یورو را متوقف کرده است.

اگر هدف اصلی خریدار کسب اقامت از طریق سرمایه گذاری ملکی باشد، تفاوت میان دو کشور بسیار جدی است. دبی در این بخش مسیر مشخصی برای سرمایه گذار ملکی دارد؛ اما خرید ملک در اسپانیا به تنهایی منجر به دریافت کارت اقامت نمی‌شود.

سودآوری خرید ملک در دبی و اسپانیا؛ کدام بازار درآمد بیشتری می دهد؟

بعد از بررسی قیمت خرید باید ببینیم ملک تا چه اندازه می‌تواند برای مالک درآمد ایجاد کند. این درآمد از دو مسیر به دست می‌آید: اجاره ملک و افزایش ارزش آن در زمان فروش. تفاوت اصلی دبی و اسپانیا در همین بخش مشخص می‌شود؛ چرا که هزینه‌های مالکیت، مالیات و رفتار بازار اجاره در دو کشور یکسان نیست.

بازار اجاره در دبی در سال‌های اخیر رشد قابل توجهی داشته و بازار مسکن همچنان حجم بالایی از معاملات را ثبت می‌کند. طبق گزارش CBRE، در سه ماهه اول ۲۰۲۶ بیش از ۴۵ هزار معامله مسکونی به ارزش ۱۳۷ میلیارد درهم در دبی انجام شده است. بازار اجاره در اسپانیا نیز فعال است؛ اما بازده اجاره وابستگی زیادی به شهر و محله دارد. برای همین نمی‌توان یک درصد ثابت را برای کل کشور در نظر گرفت.

بازده اجاره در دبی

برای محاسبه بازده اجاره باید درآمد سالانه را نسبت به قیمت خرید ملک بسنجید. فرض کنیم یک آپارتمان در دبی را با قیمت ۱,۰۰۰,۰۰۰ درهم خریداری کرده اید و آن را ماهانه ۷,۰۰۰ درهم اجاره می‌دهید.

درآمد سالانه شما عبارت است از:

۷,۰۰۰ × ۱۲ = ۸۴,۰۰۰ درهم

بازده اجاره ناخالص:

۸۴,۰۰۰ ÷ ۱,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۰۰ = ۸.۴٪

این عدد بازده ناخالص است و هزینه شارژ ساختمان، مدیریت ملک، تعمیرات، دوره‌های خالی ماندن و سایر مخارج باید از آن کم شوند. بنابراین، اگر مجموع هزینه‌های سالانه شما ۱۴,۰۰۰ درهم باشد، درآمد خالص به ۷۰,۰۰۰ درهم می‌رسد و بازده خالص برابر با ۷٪ خواهد بود.

بازده اجاره در اسپانیا

در ادامه بررسی خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا به بازده اجاره در کشور اسپانیا می‌رسیم. در اسپانیا نیز باید همین روش را استفاده کرد. فرض کنیم یک آپارتمان را با قیمت ۲۰۰,۰۰۰ یورو خریداری کرده اید و اجاره سالانه آن ۱۲,۰۰۰ یورو است.

بازده ناخالص:

۱۲,۰۰۰ ÷ ۲۰۰,۰۰۰ × ۱۰۰ = ۶٪

با این حال، مالک غیرمقیم باید مالیات مربوط به درآمد ملک را نیز در نظر بگیرد. سازمان مالیاتی اسپانیا اعلام کرده که درآمد اجاره ملک برای افراد غیرمقیم تحت نظام مالیات بر درآمد غیرمقیمان قرار می‌گیرد و نحوه محاسبه به وضعیت مالک و نوع فعالیت اجاره بستگی دارد. در نهایت، با یک حساب سرانگشتی می‌توان نتیجه گرفت که بازده اجاره ملک در اسپانیا حدودا برابر با ۶ درصد و کمتر خواهد بود.

از این رو، اگر برای پاسخ به سوال خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا به دنبال بازده اجاره بالایی هستید، بهتر است به سراغ بازار املاک دبی بروید.

مالیات و هزینه های سالانه؛ تفاوتی که روی سود نهایی اثر می گذارد

هزینه‌های بعد از خرید در مقایسه خرید ملک در دبی و اسپانیا، به اندازه قیمت اولیه اهمیت دارند. ممکن است دو ملک قیمت و اجاره مشابهی داشته باشند؛ اما مالیات و هزینه نگهداری باعث می‌شود سود خالص آنها تفاوت زیادی داشته باشد.

مالیات ملک در دبی

ساختار مالیاتی امارات برای مالکیت مسکونی تفاوت زیادی با اسپانیا دارد.طبق قوانین مالیات در امارات، امارات مالیات بر درآمد شخصی ندارد و همین موضوع باعث می‌شود درآمد اجاره ساختار مالیاتی ساده ای برای سرمایه گذار شخصی داشته باشد. البته، این موضوع به معنای رایگان بودن مالکیت ملک نیست. مالک باید هزینه‌هایی مانند شارژ ساختمان، هزینه نگهداری و تعمیرات، مدیریت ملک، بیمه در صورت نیاز، هزینه خدمات مرتبط با اجاره و هزینه‌های ثبت و انتقال در زمان معامله را در محاسبه سود خود وارد کند.

در نتیجه، اگر ملکی سالانه ۱۰۰ هزار درهم اجاره برود، نباید این مبلغ را به عنوان سود نهایی در نظر گرفت.

مالیات و هزینه های سالانه در اسپانیا

ساختار هزینه‌ها در اسپانیا نسبت به دبی پیچیده است و مالک ملک با مواردی مانند IBI، مالیات مربوط به درآمد ملک، هزینه‌های نگهداری و در برخی شرایط مالیات بر درآمد انتسابی ملک روبرو است. همچنین، مالیات بر درآمد انتسابی نیز برای ملک خالی که توسط فرد غیرمقیم نگهداری می‌شود، مطرح است.

طبق اطلاعات مالیاتی منتشرشده برای سال ۲۰۲۶، نرخ مالیات برای افراد غیرمقیم خارج از اتحادیه اروپا ۲۴ درصد است و مبنای محاسبه درآمد انتسابی می‌تواند ۱.۱ یا ۲ درصد ارزش کاداستری ملک باشد. به همین دلیل، اگر قصد دارید خانه را فقط برای استفاده شخصی در اسپانیا خریداری کنید و بخش زیادی از سال خالی بماند، باید این هزینه را در برنامه مالی خود لحاظ کنید.

ریسک سرمایه گذاری در دبی و اسپانیا

ریسک سرمایه گذاری از موارد بسیار مهمی است که باید برای پاسخ دادن به پرسش خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا، مد نظر قرار بگیرد. هیچ بازار ملکی بدون ریسک نیست؛ اما نوع ریسک در دبی و اسپانیا متفاوت است. سرمایه گذار در دبی باید عرضه جدید، نوسان بازار و انتخاب پروژه را جدی بگیرد. در اسپانیا نیز مالیات، قوانین اجاره و تفاوت شرایط میان مناطق اهمیت بالایی دارند.

ریسک خرید ملک در دبی

CBRE در گزارش سه ماهه اول ۲۰۲۶ اعلام کرده که رشد قیمت و اجاره در حال تعدیل است و انتظار ورود حجم قابل توجهی از واحدهای جدید وجود دارد. این یعنی خرید هر پروژه ای در دبی تصمیم مناسبی نیست.

برای مثال، دو آپارتمان هر دو به ارزش ۱.۵ میلیون درهم قیمت مشابهی دارند؛ اما یکی در منطقه ای با تقاضای اجاره بالا قرار گرفته است و دیگری در محله ای با عرضه فراوان. درآمد اجاره و سرعت فروش این دو ملک کاملا متفاوت خواهد بود.

موارد زیر باید در خرید ملک دبی بررسی شوند:

1. قیمت هر متر مربع در همان محله
2. اجاره واقعی واحدهای مشابه
3. تعداد پروژه‌های در حال ساخت
4. شارژ سالانه ساختمان
5. سابقه سازنده
6. وضعیت سند و ثبت ملک
7. فاصله تا مترو، مراکز تجاری و خدمات شهری
8. امکان فروش مجدد ملک

ریسک خرید ملک در اسپانیا

یکی از نکات مهم برای سرمایه گذار خارجی در اسپانیا، تفاوت قوانین میان مناطق خودمختار است. مالیات خرید، مقررات اجاره و برخی هزینه‌های ملکی در همه شهرها یکسان نیستند. بنابراین، خرید خانه در مادرید، بارسلونا، مالاگا یا والنسیا را نمی‌توان با یک فرمول واحد ارزیابی کرد.

قوانین اجاره کوتاه مدت موضوع دیگری است که باید در بررسی خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا نظر گرفت. محدودیت‌هایی در برخی مناطق اسپانیا برای اجاره توریستی اعمال شده و قوانین محلی روی مدل درآمدی ملک اثر می‌گذارند.

به همین دلیل، اگر هدف شما اجاره دادن ملک است، قبل از خرید باید مشخص شود که اجاره بلندمدت یا کوتاه مدت در منطقه مورد نظر چه شرایطی دارد.

خرید ملک با وام؛ دبی یا اسپانیا؟

استفاده از وام سرمایه اولیه مورد نیاز را کاهش می‌دهد؛ اما هزینه بهره باعث می‌شود محاسبه بازده واقعی اندکی پیچیده شود.

دریافت وام برای خرید ملک در دبی

اتباع خارجی مقیم امارات می‌توانند از تسهیلات مسکن در چارچوب مقررات بانکی استفاده کنند. طبق مقررات بانک مرکزی امارات، برای فرد خارجی که ملک را به عنوان خانه اول و محل سکونت خود خریداری می‌کند، سقف نسبت وام به ارزش ملک برای ملک تا ۵ میلیون درهم معادل ۸۰ درصد و برای ارزش بالاتر از ۵ میلیون درهم برابر با ۷۰ درصد تعیین شده است. این نسبت برای ملک دوم به بعد برابر با ۶۰ درصد خواهد بود.

برای مثال، اگر بخواهید یک ملک ۲ میلیون درهمی برای سرمایه گذاری بخرید و بانک ۶۰ درصد ارزش آن را به شما وام بدهد، شما می‌توانید با سرمایه اولیه ۸۰۰ هزار درهمی صاحب این ملک شوید. برای آشنایی با بهترین بانک های امارات میتوانید مقاله (بهترین بانک های امارات برای ایرانیان) را مطالعه کنید.

دریافت وام برای خرید ملک در اسپانیا

بانک‌های اسپانیا نیز به خریداران خارجی وام مسکن ارائه می‌کنند؛ اما میزان تامین مالی برای افراد غیرمقیم به شرایط متقاضی و بانک بستگی دارد. افراد مقیم می‌توانند تا ۸۰ درصد مبلغ خانه را وام دریافت کنند. این عدد برای افراد غیر مقیم بسته به شرایط بین ۶۰ تا ۷۰ درصد تعیین شده است.

از این رو، خریداران غیرمقیم باید حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد مبلغ کل ملک را به صورت نقد داشته باشند. به عنوان مثال، شخص برای خرید یک ملک ۲۰۰ هزار یورویی، به ۶۰ هزار الی ۸۰ هزار یورو نقدینگی نیاز دارد.

هزینه نگهداری ملک در دبی و اسپانیا چقدر است؟

هزینه خرید تنها بخشی از سرمایه گذاری است و هزینه‌هایی بعد از انتقال مالکیت ایجاد می‌شوند که هر سال روی بازده واقعی ملک اثر می‌گذارند. برای بررسی عمیقتر این پرسش که خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا، در ادامه بحث نیز با ما همراه باشید:

هزینه نگهداری ملک در دبی

Service Charge یا شارژ خدمات ساختمان یکی از هزینه‌های اصلی در آپارتمان‌های دبی است. این مبلغ برای نگهداری بخش‌های مشترک، امکانات ساختمان، نظافت، امنیت و خدمات مشابه دریافت می‌شود. مبلغ شارژ به ساختمان و امکانات آن بستگی دارد. به عنوان مثال، ساختمانی با استخر، باشگاه، لابی بزرگ و خدمات متعدد، هزینه نگهداری متفاوتی با یک ساختمان ساده دارد.

فرض کنید درآمد سالانه یک آپارتمان ۱۰۰,۰۰۰ درهم باشد و مجموع شارژ، تعمیرات و مدیریت ملک در سال به ۱۸,۰۰۰ درهم برسد. در این صورت، درآمد قبل از مالیات‌های احتمالی و سایر هزینه‌ها به ۸۲,۰۰۰ درهم کاهش پیدا می‌کند. بنابراین اجاره ناخالص را هنگام محاسبه بازده، با سود خالص اشتباه نگیرید.

هزینه نگهداری ملک در اسپانیا

مالک ملک در اسپانیا با هزینه‌هایی مانند IBI، تعمیرات، بیمه، شارژ ساختمان و مدیریت ملک روبه رو می‌شود. IBI یک مالیات محلی بر املاک است و مبلغ آن به ارزش کاداستری ملک و نرخ تعیین شده توسط شهرداری بستگی دارد. اگر ملک آپارتمان است، هزینه‌های مربوط به نگهداری قسمت‌های مشترک نیز به عهده مالک خواهد بود. بنابراین، در یک ملک اجاره ای ۲۰۰ هزار یورویی، فقط مقایسه اجاره ماهانه کافی نیست. باید تمام هزینه‌های سالانه را از درآمد اجاره کم کنید تا بازده واقعی مشخص شود.

نقدشوندگی ملک در دبی و اسپانیا چگونه است؟

نقدشوندگی یعنی بتوانید ملک را در زمان مناسب و با قیمت نزدیک به ارزش بازار به فروش برسانید. این موضوع برای سرمایه گذاری اهمیت زیادی دارد؛ چرا که افزایش قیمت روی کاغذ تا زمانی که ملک فروش نرود، به سود نقدی تبدیل نشده است.

نقدشوندگی در بازار دبی

ملک در دبی به دلیل حضور سرمایه گذاران بین المللی، بازار اجاره فعال و تقاضای بالا برای واحدهای مسکونی در مناطق شناخته شده، نقدشوندگی بسیار مناسبی دارد. با این حال، سرعت فروش به عواملی مانند موقعیت ملک، قیمت گذاری مالک، امکانات ساختمان و وضعیت بازار وابسته است.

به عنوان مثال، واحدی که در منطقه پرتقاضا و با قیمت منطقی خریداری شده باشد، راحت به فروش می‌رسد. همچنین، املاک آماده و دارای مستاجر برای برخی سرمایه گذاران جذابتر هستند؛ زیرا علاوه بر امکان فروش، درآمد اجاره ای نیز ایجاد می‌کنند.

نقدشوندگی در بازار اسپانیا

در اسپانیا نقدشوندگی به شهر، محله و نوع ملک وابسته است. آپارتمان واقع در مرکز یک شهر بزرگ با تقاضای مصرفی و اجاره ای، بازار خریداران متفاوتی نسبت به خانه ای در یک منطقه کم جمعیت دارد. به عنوان مثال، املاک واقع در شهرهای پرتقاضا مانند مادرید و بارسلونا یا مناطق گردشگری محبوب، خریداران بیشتر و نقدشوندگی بالایی دارند. برای همین، هنگام مقایسه خرید ملک در اسپانیا یا دبی، فقط متوسط قیمت مسکن را بررسی نکنید. تعداد معاملات، مدت زمان فروش و فاصله قیمت پیشنهادی با قیمت واقعی معامله نیز اهمیت دارد.

خرید ملک در اسپانیا یا دبی برای ایرانیان؛ کدام مسیر ساده تر است؟

برای یک سرمایه گذار ایرانی فقط قیمت ملک اهمیت ندارد. انتقال پول، افتتاح حساب، احراز هویت، مدیریت ملک از خارج کشور و امکان دریافت اقامت نیز باید در تصمیم لحاظ شوند.

خرید ملک دبی برای ایرانیان

در ادامه بررسی خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا، به موضوع مهم شرایط خرید برای ایرانیان می‌رسیم. ایرانیان می‌توانند در مناطق Freehold تعیین شده دبی ملک خریداری کنند؛ اما باید منبع سرمایه، مدارک هویتی، مسیر انتقال وجه و وضعیت پروژه قبل از معامله بررسی شود. مزیت عملی دبی برای سرمایه گذار ایرانی، نزدیکی جغرافیایی و ارتباط گسترده تجاری با منطقه است.

خرید ملک در اسپانیا برای ایرانیان

خرید ملک در اسپانیا برای ایرانیان امکانپذیر است و اتباع خارجی می‌توانند بدون نیاز به داشتن اقامت اسپانیا، نسبت به خرید ملک اقدام کنند. دریافت شماره شناسایی اتباع خارجی (NIE)، افتتاح حساب بانکی در صورت نیاز، ارائه مدارک هویتی و اثبات منبع قانونی وجوه برای این کار ضروری است. همچنین، خریدار باید هزینه‌های جانبی مانند مالیات، هزینه دفتر اسناد رسمی، ثبت ملک و کارمزدهای مرتبط را در نظر بگیرد. نکته مهم این است که خرید ملک به تنهایی به معنای دریافت اقامت اسپانیا نیست و قوانین مربوط به اقامت از طریق سرمایه گذاری باید جداگانه بررسی شوند.

مقایسه خرید ملک در دبی و اسپانیا با سه بودجه واقعی

در ادامه مبحث خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا، برای اینکه تفاوت دو بازار ملموس و شفاف شود، سه سناریو را بررسی کنیم:

سناریوی اول: سرمایه حدود ۲۰۰ هزار یورو

سرمایه گذار با این بودجه می‌تواند در برخی شهرهای اسپانیا آپارتمان بخرد. معادل درهمی این سرمایه در دبی نیز می‌تواند وارد بازار آپارتمان‌های کوچک یا متوسط در برخی مناطق شود. مالیات انتقال در اسپانیا می‌تواند بخش قابل توجهی از بودجه را مصرف کند؛ در حالی که در دبی هزینه ثبت معامله ساختار مشخص و ساده ای دارد.

سناریوی دوم: سرمایه ۵۰۰ هزار یورو

این سطح سرمایه انتخاب‌های بیشتری ایجاد می‌کند. در اسپانیا می‌توان در بازارهای شهری و ساحلی گزینه‌های متنوعی پیدا کرد؛ البته قیمت هر متر مربع میان شهرها تفاوت زیادی دارد. این سرمایه در دبی امکان ورود به پروژه‌های متنوع مسکونی را فراهم می‌کند و سرمایه گذار می‌تواند بین خرید آماده و Off-plan انتخاب کند.

سناریوی سوم: سرمایه معادل ۲ میلیون درهم

۲ میلیون درهم در دبی عدد قابل توجهی است؛ زیرا این مبلغ در چارچوب شرایط Golden Visa ملکی، آستانه سرمایه گذاری مورد استفاده برای مسیر اقامت طلایی محسوب می‌شود. با این حال، در اسپانیا حتی اگر همین سطح سرمایه را صرف خرید ملک کنید، خرید ملک به خودی خود منجر به دریافت اقامت این کشور نخواهد شد.

برای حفظ سرمایه خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا؟

مقایسه صرفا با درصد رشد قیمت ملک برای پاسخ یه این سوال کافی نیست و باید این ۸ مورد را کنار هم قرار دهید:

عامل	دبی	اسپانیا
رشد قیمت ملک	وابسته به محله و چرخه بازار	وابسته به شهر و منطقه
درآمد اجاره	جذاب در مناطق دارای تقاضای بالا	وابسته به شهر و نوع اجاره
مالیات درآمد شخصی	بدون مالیات بر درآمد شخصی	دارای مالیات بر درآمد
مالیات ملک	ساختار متفاوت و هزینه‌های خدماتی	IBI و سایر تعهدات
اقامت از خرید ملک	مسیر ملکی Golden Visa با شرایط مشخص	خرید ملک به تنهایی منجر به دریافت اقامت نمی‌شود
ارز	درهم	یورو
ریسک عرضه	قابل توجه در پروژه‌های جدید	وابسته به منطقه
مدیریت از خارج کشور	نیازمند مدیر یا شرکت محلی	نیازمند مدیر یا وکیل محلی

چه زمانی دبی انتخاب منطقی نسبت به اسپانیا است؟

اگر اولویت شما درآمد اجاره، مالیات شخصی پایین، امکان دریافت اقامت از مسیر سرمایه گذاری ملکی و حضور در یک بازار بین المللی باشد، دبی گزینه مناسبی است. البته، این انتخاب زمانی منطقی است که ملک را در منطقه مناسب و با قیمت واقعی خریداری کنید. رشد بازار در سال‌های گذشته نباید باعث شود هر پروژه ای را صرفا با انتظار افزایش قیمت بخرید.

چه زمانی اسپانیا انتخاب منطقی نسبت به دبی است؟

اگر هدف اصلی شما داشتن یک دارایی در اروپا، استفاده شخصی از خانه، زندگی در اسپانیا یا سرمایه گذاری بلندمدت با پشتوانه بازار یورو باشد، اسپانیا انتخاب اول خواهد بود. با این حال باید مالیات، هزینه خرید و مقررات منطقه ای را از ابتدا در محاسبات قرار دهید.

سوالات متداول

جمع بندی

اگر هدف شما از خرید ملک درآمد اجاره، ساختار مالیاتی ساده و اخذ اقامت کشور مقصد باشد، دبی انتخاب منطقی است. از سمت دیگر، اگر هدف شما داشتن ملک در اروپا، استفاده شخصی از خانه و نگهداری دارایی به یورو باشد، اسپانیا گزینه جذابی خواهد بود. محله، قیمت خرید، هزینه‌های جانبی و درآمد واقعی اجاره در هر دو بازار تعیین می‌کنند که سرمایه گذاری چقدر سودده باشد. بنابراین، برای پاسخ دقیق به سوال خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا باید شرایط مالی و هدف سرمایه گذاری خودتان را وارد محاسبه کنید. برای بررسی شرایط خرید، انتخاب ملک و ارزیابی مسیر سرمایه گذاری در دبی، می‌توانید از خدمات پالیز کمپانی استفاده کنید.